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부동산이슈

들불처럼 번져가는 서울과 대전 & 소생하고 있는 울산

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-10-08 09:27 
  • 조회:18

들불처럼 번져가는 서울과 대전 그리고 소생하고 있는 울산 

 

 

 

 

서울은 분양가상한제의 예고에도 불구하고 지속적인 상승을 보이고 있습니다.

 

전월세상한제, 계약갱신청구권과 같은 규제말고는 나올만한 것이 특별히 없는 상황입니다.

 

 

서울은 내년으로 갈수록 상승세가 더 거세어지다가

2021년에 급격한 공급부족으로 전세와 매매가 동반상승하는 양상이

이어지지 않을까 합니다.

 

 

여기에서 변수라면 금융위기정도?

 

 

금융위기나 경기침체와 같은 변수가 생기면 어떻게 될까요?

 

매매수요는 줄어들수 있겠지만 그러면 반대급부로 전세수요가 늘어날 수 있겠지요.

 

 

즉 특별한 변수가 없다면

서울 및 수도권의 상승은 2021년으로 가면 갈수록 정점을 치달을 것이고

변수가 생기면 매매가는 보합 또는 조정으로 전환되고 전세가 상승이 나올 것이라 봅니다.

 

 

왜냐면 2021년의 공급은 없어도 너무 없는 상황입니다.

정말 중요한 것은 경기도도 같이 없는 상황입니다.

 

이 말은 서울이나 인접 경기도 중 어느 한곳이라도 공급이 지속되어야

대체제 역할을 할 것인데 둘다 없으니 시너지 효과로 확 불 붙을수 있다는 것이지요.

 

 

이번 달 들어 큰 호재 2개가 터졌죠.

9월 9일에 신안산선 착공식을 했고

9월 28일에는 경전철 동북선 착공식을 했습니다.

 

경기 서남부와 서울 서남부권에 큰 호재로 작용할 것이고

동북선은 노원구와 성북구에 호재가 될 것입니다.

 

 

 

하지만 투자처로서 서울은 투자금이 워낙 많이 들고

대내외 경기변수 및 향후 금리인상 기조시에 상당히 거품이 꺼질 수 있는 시기입니다.


많은 사람들이 서울 "가즈아~"를 외치며 서울불패를 구호할 때

우리는 서울 하락장을 대비하며 다음 투자처를 물색해야 합니다.

 

2007년 서울 강남을 샀던 사람이 고점에 물려서 가격을 회복하기까지

무려 10년이랑 시간이 걸렸던 사실을 우린 상기해야 합니다.

 

 

올해 들어 그동안 잠잠했던 인천 또한 움직이기 시작하고 있는데요..

GTX-B 노선의 호재로 상당히 들뜬 분위기 입니다.

인천 뿐만 아니라 반대편 남양주 평내호평 및 덕소에까지 움직임이 일부 보이고 있습니다.



 

 

 

이번주 주간동향을 보고 두 눈을 의심했습니다.

굉장히 오랜만에 보는 수치.

 

대전 중구 0.8


주간상승률로는 상당히 높은 수치입니다.


중구 뿐만 아니라 유성구도 0.45, 서구도 0.31

현장분위기를 보니 조만간 대덕구와 동구도 상위에 랭크가 될 판입니다.

 

가히 그동안 눌려졌던 대전의 상승에너지가 일거에 폭발하는 듯한 분위기입니다.

 

 

대전은 그동안 세종의 과잉공급으로 힘을 쓰지 못했었지요.

2016년 하반기부터 투자자들이 들어오기 시작해서

이 시기에 크로바, 목련 등을 담아갔습니다.

상당히 빠른 타이밍이었지요.

 

 

2017년 하반기에 부산, 대구, 서울에서 본격적으로 버스대절하여 대전으로 많이들 갔습니다.

서구 둔산동, 유성구 열매마을, 중구 센트럴파크 및 문화마을이 주무대였습니다.

투자자들이 꽤 많이 들어갔음에도 크로바, 센트럴파크 정도 오름세가 있었고

나머지 상승세는 상당히 미미했습니다.

 

 

하지만 본격적인 상승은 다음이었습니다.

 

2018년 하반기 서구 둔산동이 그것도 한밭초 학군인 크로바, 목련, 한마루, 햇님이

단기 상승으로 생각보다 많이 올랐습니다.

수급으로 봤을 때 오를 타이밍이 아니었기에 투자자의 영향이 크지 않았나 싶습니다.

 

대전 서구가 많이 오르자 2019년 상반기 유성구가 지속적으로 오르기 시작했고

여름부터는 중구가 미친듯이  따라갑니다.

 

 

A급 입지가 많이 오르면 시기를 달리하여 B급 입지가 오르고

그 다음 C급 입지가 오르는 전형적인 상승장의 모습입니다.

 

 

작년까지 대전이 투자자 위주의 매수세라면

올해 가을부터는 실수요와 투자자가 혼조하여 같이 매수를 하고 있는 상황입니다.

 

즉 상승장 초기가 아닌 중기에서 많이 보이는 모습이지요.

상승 중기부터는 탈출전략을 세우고 들어가셔야 합니다.

 

 

왜냐?

 

서울투자자의 경우 수도권이나 서울처럼 생각하고 들어갈수가 있습니다.

서울은 1천만의 인구를 가지고 있고 대전은 150만명의 인구를 가지고 있습니다.

이 말은 상승주기사이클이 현저히 짧을 수 있다는 것이지요.

 

 

 

 

 

드디어 울산이 긴 터널을 마치고 소생하고 있는 모습이 현장에서 들려옵니다.

 

조선업 악화와 큰 공급과잉으로 지난 긴 세월 하락장으로 고생했었는데

조선업 수주를 기대이상으로 따오고 있고

북구 송정지구를 마지막으로 울산의 공급이 막바지에 다다르고 있습니다.

 

 

이를 눈치챈 투자자들이 올초부터 부지런히 돌고 있지요.

벌써 대장격인 남구 옥동 및 신정동에는 그림처럼 매물들이 거의 사라져가고 있습니다.

 


하락장 마지막 및 상승장 초기의 모습으로

투자자 진입으로 인한 영향이라고 볼 수 있습니다.

 

앞으로 어떻게 될지 굉장히 기대가 되는 도시입니다. ^^