본문으로가기
본문으로가기

부동산이슈

2024년 이후 서울 부동산 흐름 어떻게 될 것인가

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-08-21 09:30 
  • 조회:21

2024년 이후 서울 부동산 흐름 어떻게 될 것인가

[출처] 2024년 이후 서울 부동산 흐름 어떻게 될 것인가|작성자 흥샘

 

 

 

<경기침체 R의 공포와 반포주공1단지 이주 연기를 보면서>

지난 글에 이어 오늘 글을 보시면 좋습니다.

 

http://blog.naver.com/elfe2/221619161352

 

 

 

서울 부동산은 향후 1~2년 수급이 심각하게 꼬이는 시기입니다.

2018년~2020년까지는 재건축 초과이익환수제로 인해 멸실로 인한 이주수요도 많은 시기입니다.

 

즉 수요에 대비하여 공급이 극심하게 부족한 시기가 특히 2021년 이지요.

 

서울 뿐 아니라 경기도도 마찬가지입니다.

 

 

이에 대한 정부의 대책은 수요 억제와 3기 신도시 공급이지요.

 

즉..대외변수를 제외하고는 앞으로 점점 전세와 매매가 동반 상승할 가능성이 높다는 것입니다.

 


다만.. 보수적으로 생각하고 고평가 되어지고 있는 서울 투자는 조심하는 것이 좋겠지요.

투자는 기본적으로 투자하고 나서 마음이 편안해야 됩니다.

투자하고 나서 전전긍긍한다면... 길게 투자를 못할 것입니다.

 

 

지금 서울을 투자하면 규제가 나올때마다 불안해하며 혹시라도 역전세가 나지는 않을까

이제 서울은 대출도 안나오는데.. 재산세랑 종부세도 작년보다 많이 나왔는데 하며..

불안해 할 것입니다.

 

15년 넘은 구축들은 인기지역을 제외하고는 아직 그리 거래가 잘되는 편도 아닙니다.

수급이 심각하게 꼬이는.. 즉 버블이 계속 쌓이는 2년안에 오래된 구축들은 차례로

매도하는게 좋아보입니다.

 

 

그리고 2022년~2023년 서울은 둔촌주공과 개포주공, 길음롯데캐슬, 장위4구역 등

대단지 들이 꽤 많이 입주합니다. (2천세대 이상만 봐도 이정도)

조정될 가능성이 충분히 높은 시기이지요.

 

경기침체 등 대외변수들이 함께 작용한다면 조정기간은 상당히 길어지고 많이 오른만큼

낙폭도 상당히 심할 수 있습니다.

 

개포주공4단지 3,375세대

개포주공1단지 6,700세대

둔촌주공 12,032세대

길음롯데캐슬 클라시아 2,029세대

장위 4구역 2,356세대

 

 

하지만 저는 이 구간이 조정장이지 하락장 진입이라고는 생각하지 않습니다.

조정장이 최대 2년을 넘어가기 힘들지 않을까 싶은데요.

 

그 이유는 서울 인허가 물량을 봤을 때 향후 2024년과 2025년 공급물량이

굉장히 줄어들 가능성이 크기 때문이죠.

 

 

보통 대규모 공급은 2가지 방법으로 나타납니다.


첫번째, 신도시 등 택지개발의 방법으로 나오거나

두번째, 구도심 정비사업과 같은 재개발재건축의 방법으로 대규모 공급을 할 수 있습니다.

 

서울은 택지개발할 땅이 없으니 구도심 정비사업인 재개발 및 재건축의 방법으로

공급이 나오겠지요.

 

 

하지만 이제 나올만한 재개발은 임대비율상향과 분양가상한제,

재건축은 안전진단 강화와 분양가상한제, 재건축초과이익환수제로 인해

진행을 막아놓은 상황입니다. 신규지정은 거의 안되고 있는 상황이구요.

 

2023년 이후 나올만한 물량은 재건축은 송파구 진주, 미성, 크로바 재건축 물량일 것이고

재개발은 한남뉴타운과 갈현재개발 구역이 그나마 대단지로 나올 것입니다.

 

 

그러면 리모델링 사업이라도 좀 완화해줘야 하는데

분양가상한제를 여기에도 적용을 한다고 하네요.

 

그러면.. 2024년 늦어도 2025년에 서울은 다시 극심한 공급부족으로

전세와 매매가 같이 치고 올라가는 상승장이 연출될 가능성이 상당히 큽니다.

 

 

제가 이런 이유로 5년이내 신축은 그래도 앞으로 지속적으로 희귀할 것이기에

서울 투자를 하고 싶다면 신축이 그나마 하락시 방어가 좋다고 말한 것입니다.

 

물론 단기적으로 1~2년내 서울이 지나치게 폭등한다면

조정장이 좀더 빨리 그리고 길게 갈수도 있겠습니다.

 

 

항상 본인 나름의 근거로 전망을 많이 해보셨으면 합니다.

맞으면 좋고 틀리면 왜 틀린지 이유를 찾아보고 복기하면 되구요.

그렇게 하나씩 하나씩 실력이 성장하는거지요.

 

저역시 제 예상은 자주 틀립니다. 전문가도 아니구요.

다만 전망을 하고 복기를 하는 과정에서 상당히 직관이나 감 또는 실력이 성장함을 느낍니다.

 

 

 

간만에 너무 좋은 기사가 나와서 꼭 한번 읽어보셨으면 합니다.  

 

 

 

 

<인허가 줄어 4~5년뒤 공급대란 우려 뉴스기사> 


서울 정비사업 빼곤 공급 불가능
재초환 이어 상한제 '공급 족쇄'

 

서울의 지난 2분기 아파트 인허가 건수가 1분기 대비 16% 수준으로 급감했다.

재건축·재개발 등 정비사업 규제가 강화되면서 2분기에 단 한 개 단지만

사업시행계획인가를 받는 데 그쳤다.

 

재개발·재건축사업은 인허가를 사업시행인가로 본다.

 

곽창석 도시와공간 대표는 “정비사업은 인허가에서 입주까지 4~5년 걸린다”며

“2024년께 ‘공급(입주)절벽’ 현상이 나타나면서 집값과 전셋값이 폭등할 가능성이 있다”고 지적했다.
 



서울 공급 위축 본격화

서울 아파트 인허가 물량은 재건축 초과이익환수제를 피하기 위한 ‘밀어내기’가 절정을 이룬

2017년 7만4984가구를 기록한 이후 지속적으로 감소하는 추세다.

작년 서울 아파트 인허가 물량은 3만2848가구를 기록해 2017년의 44% 수준으로 줄었다.
 

 

 

정부의 재건축 초과이익환수제 부활에 이어 민간택지 분양가 상한제가 시행되면

올해 인허가 물량은 더 줄어들 전망이다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는

“2007년 분양가 상한제 시행 이후 인허가 물량이 3분의 1로 줄었듯이

향후 ‘인허가 절벽’이 가속화할 것”으로 예상했다.

지난해 3월 재건축 안전진단 기준이 강화된 것도 인허가의 걸림돌이다.

재건축이 가능한 30년이 지나도 안전진단 D·E등급을 받기 어려워졌다.

 

안전진단 강화 이후 서울에선 구로구 구로주공, 성동구 마장세림, 영등포구 신길우성2차,

서초구 방배삼호 등 네 개 단지만 안전진단을 통과했다. 

 


상황이 이렇다 보니 사업을 잠정 중단한 상태에서 정책이 바뀌길 기다리겠다는

정비사업조합이 늘고 있다.

 

강남구 대치동 쌍용1·2차는 재건축 초과이익환수제에 부담을 느껴

인허가 막바지 단계에서 사업을 잠정 중단했다.

강남의 한 재건축조합 조합장은 “사업을 계속 진행할지 조합원들과 상의할 예정”이라고 말했다.
 

 

 


시장의 반격…2024년 공급 대란?

2024년께 아파트 공급절벽 현상이 일어날 가능성이 높다는 전망이 속속 나오고 있다.

아파트 인허가 물량은 4~5년 뒤 공급 물량(입주)을 나타내는 선행 지표이기 때문이다.

 

2017년 전후로 인허가를 받은 단지는 2022~2023년 완공될 전망이다.

이후 공급절벽 현상이 본격화할 것으로 전문가들은 예상했다.

 


공급절벽 현상은 강남에서 특히 심하게 나타날 가능성이 크다.

 

서울에서 재건축사업을 거쳐 준공한 아파트 140곳을 분석한 결과

사업시행인가부터 준공까지 평균 4.8년이 소요됐다. 재개발은 평균 6~7년이 걸렸다.

 

올 상반기 인허가 물량을 보면

재건축단지는 서초구 잠원동 신반포18차 337동(182가구) 한 곳이다.

나머지는 대부분 재개발이다.

한남3구역(5816가구), 갈현1구역(4116가구), 제기4구역(909가구) 등이다.

 

고준석 동국대 겸임교수는 “분양가 상한제 탓에 인허가를 받았더라도 사업을 진행하지 않을

가능성도 있다”고 전망했다. 



박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 아파트 인허가 감소가 6개월 정도 지속될 경우

4~5년 뒤 공급 불안을 유발할 수 있다”며 “3기 신도시 등 수도권 공공택지 공급을 서두르고 서

울 자투리땅을 활용해 아파트 공급을 확대해야 한다”고 강조했다.

 

=> 마지막에 박원갑 전문위원의 지적은 상당히 위험하다고 봅니다.

   서울에 공급이 부족한데 3기 신도시 공급을 서두른다는건

   우리집에 불났는데 옆집에 물 뿌리는 격입니다.