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부동산이슈

경기침체 공포와 반포1단지 소송건을 보면서

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-08-20 09:45 
  • 조회:31


경기침체 R(recession)의 공포와 반포주공1단지 소송건을 보면서


[출처] 경기침체 R(recession)의 공포와 반포주공1단지 소송건을 보면서 |작성자 흥샘

 

지금 수도권 부동산 시장은 정말 말 그대로 혼돈의 시장입니다.

 

미국 국채 장단기 금리차 역전으로 인해 향후 경기침체에 대한 확률이 높아져만 가고 있고

어제는 반포주공1단지 소송건을 보면서 올해 10월 이주가 사실은 물건너 가버렸습니다.

 

 

이 2가지 사실은 하나는 미국이고 하나는 서울 반포에서 벌어진 일인데

왜 갑자기 이것을 이야기 하는 것일까요.

 

 

저는 서울 및 수도권 시장은 리스크를 대비해야 된다고 여러번 말씀드렸습니다.


지금 서울은 상당히 거품이 끼어있고 어떤 생각치못한 변수가 작용하였을 때

그 거품은 빠질 수 있습니다.

 

 

지난 과거의 기록을 보면 장단기 금리차가 역전하면

평균 22개월 뒤에 경기침체를 겪었다고 나와있습니다.

국내 채권시장에서도 국고채 3년물과 10년물의 금리차가

11년 만의 최저 수준으로 좁혀졌습니다.

 

 

즉 지금 장단기 금리차가 역전하여 향후 2년안에 우려하던 일이 발생할 수 있다는 것이죠.

이를 반영하듯 대표적인 안전자산인 금값이 빠른속도로 오르고 있습니다.

 

 

즉 2021년 경기침체가 발생할 수 있고 이것은 부동산에도 영향을 미칠수도 있다라는 것이 됩니다.

 

 

경기침체가 부동산에 영향을 줄수는 있지만

이게 과연 전국 모든 부동산에 영향을 줄까라는 질문에는 의문이 듭니다.

 

각 지역마다 부동산 사이클이 다르게 흘러가기 때문이죠.

 

 

일반적으로 거품이 잔뜩낀 고평가된 부동산은 외부변수에 취약한 반면

거품이 없는 ..오른게 없는 저평가된 부동산은 외부변수에도 그닥 동조하지 않는 모습을 보이지요.

 

그럼 지금 전국에서 어디가 고평가 되었고 어디가 저평가 되었을까요..

 

아마 서울이 가장 고평가 되어있을거고.. 그 다음 대구와 광주일 가능성이 큽니다.

그리고 대전이 적정평가로 가격이 올라가고 있으며

나머지 충청권 및 경상권은 저평가 되었다고 볼 수 있습니다.

 

 

서울은 이 경기침체 전조현상을 떠나서도 2022년부터는 과물량구간에 들어갑니다.

아마 2022년~2023년 1~2년 정도일 것 같은데요..

이 시기 서울은 조정에 들어갈 가능성이 상당히 높습니다.

 

개포주공과 둔촌주공 재건축 단지가 물량의 핵이 될것입니다.

 

 

여기에 2021년에 경기침체든 경제위기든 이것이 온다면

2022~2023년 낙폭은 좀더 심해질 수 있습니다.

 

중요한 것은 여기서부터입니다.

그럼 물량구간에서 벗어나는 2024년부터는 어떨까요?

 

지금 서울 재건축 단지는 관리처분 인가 난것을 제외하고는 거의 올스톱 상태입니다.

지금 이주하고 있는 송파구 진주, 미성, 크로바 정도만 생각이 나네요.

 

 

그나마 강남3구의 부족한 공급량을 채워주어 2023~2024년 숨통을 틔워줄 

반포주공 1단지 재건축 5,388세대소송에서 져서 관리처분계획이 취소가 되었습니다.

10월 이주에도 비상이 걸리며 이 고비를 넘긴다 하더라도

분양가상한제라는 호랑이가 기다리고 있지요.

 

조합원 분담금은 상상이상입니다. 즉.. 제대로 진행될지 조차도 의문이 되며..

상당한 기간이 딜레이 될것으로 예상이 됩니다.  

 

 

서울 진주, 미성, 크로바 이후 재건축 단지는 궤멸되다시피 되었고

재개발 또한 임대비율 상향과 분양가상한제로 인해 여러 고초가 예상되고

심지어 최근 1년동안 신규로 지정된 재개발구역은 거의 없습니다.

 

 

 

이같은 사실로 볼 때

 

 

서울은 2019년부터~ 2021년까지 추가 금리인하와 함께

물량이 점점 감소되어 상당한 버블을 만들 수 있고

2021년에 경기침체가 현실화 된다면 상승폭이 둔화되면서

매매거래절벽 현상이 올 가능성이 큽니다.


반대급부로 매매수요가 줄고 전세수요가 늘어날 것입니다.

매매든 전세든 거주는 해야할 것이고

매매나 전세나 나올 물량은 일단 굉장히 줄어드는 시기이기 때문이죠.


그리고 2022년부터~2023년 조정구간을 거칠 가능성이 크다가 이후 물량구간이 해소되고

공급전멸 시기가 오는 2024년 어느시점부터는 다시 상승이 시작되는 구간이 나올수 있다고 봅니다.



이것은 지극히 개인적인 시나리오이며 제 예상은 자주 틀립니다.

다가오는 R의 공포, 장단기 금리간격 11년만에 최저 뉴스기사>

 

미국 국채의 장단기 금리 역전으로 'R(Recession, 경기침체)의 공포'가 불거진 가운데

국내 채권시장에서도 국고채 3년물과 10년물의 금리차가 11년 만의 최저 수준으로 좁혀졌다.

 

지난 13일 서울 채권시장에서 3년 만기 국고채 금리는 전 거래일보다 3.2bp(1bp=0.01%) 내린

연 1.150%, 10년물은 5.6bp 내린 연 1.229%에 장을 마감했다.

이로써 3년물과 10년물 금리차는 불과 7.9bp로 2008년 8월 12일(6.0bp) 이후 최저 수준이다.

 

 

이날 국고채 금리는 3년물과 10년물뿐 아니라 장·단기물이 모두 사상 최저치를 경신하기도 했다.

다만 14일에는 3년물(연 1.149%)은 추가 하락했지만 10년물(연 1.231%)은 조금 오르면서

3년물과 10년물 간 금리차가 8.2bp로 여전히 낮은 수준이지만 조금은 벌어졌다.

 

 

통상 채권금리는 단기물보다 장기물이 더 높지만 투자자들이 향후 경제 상황을 부정적으로

볼 때는 장단기 금리차가 줄고 심한 경우에는 역전 현상도 일어난다.

 

이에 따라 장단기 금리차 축소나 금리역전은 경기 침체의 '전조'로도 여겨진다.

 

미국 채권시장에서는 14일(현지시간) 10년물 금리가 장중 한때 연 1.619%까지 떨어지면서

2년물 금리(연 1.628%)를 밑돌았다.

 

 

채권시장의 벤치마크인 10년물과 중앙은행 통화정책에 민감한 2년물의 금리 격차는

특히 중요한 경기 침체 신호로 받아들여진다.

미국 시장에서 2년물과 10년물 금리가 뒤집힌 것은 2007년 6월 이후 처음이다.

당시 장단기 금리 역전 후 1년여만에 글로벌 금융위기가 닥쳤다.

 

 

전문가들은 최근 미중 무역갈등이 촉발한 불확실성과 글로벌 경기 침체 우려가 장단기 금리 역전과

금리 하락세로 이어진 것으로 보고 있다.

 

구혜영 미래에셋대우 연구원은 "미중 무역분쟁과 중국 환율조작국 지정이 금융시장 변동성을

자극하는 가운데 우리나라는 일본과 무역갈등이 전산업 부진으로 확장될지에 대한 경계감이

지속되고 있다"고 진단했다.

 

공동락 대신증권 연구원은 "이번 금리 역전은 미국뿐 아니라 다른 국가에서도 동시다발적으로 발생하고

 있다는 점에서 우려가 더욱 증폭되는 상황"이라며 "글로벌 금융시장 전반의 이른바 'R'에 대한 공포가

상당 기간에 걸쳐 지속될 것"이라고 전망했다.

 

 

 

<관리처분 취소 이어 4억 이상 세금폭탄, 반포주공1단지 뉴스기사>

 

총 사업비만 10조원에 달해 ‘단군 이래 최대 재건축’이라 불리던

서울 서초구 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 사업의 관리처분계획이 취소될 위기에 놓였다.

서울행정법원 행정1부는 16일 반포주공1단지 조합원인 한 모 씨 외 266명이 반포주공1단지 재건축

조합을 상대로 제기한 ’관리처분계획 총회결의 무효확인‘ 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다.

이에 따라 오는 10월부터 이주할 예정이던 2120가구의 발이 묶였다.

5층 이하로 구성된 이 단지는 최고 35층, 5388가구로 재건축될 예정이었다.  

 


조합 측이 항소해 소송이 장기화할 가능성이 높지만, 이대로 관리처분계획이 취소되면 여파가 크다.

관리처분계획 인가를 다시 받을 경우 재건축초과 이익환수제(환수제)를 피할 수 없게 된다.

환수제는 노무현 정부 때 도입됐으나 유예됐다가, 2018년 1월부터 다시 시행됐다.

재건축 추진위원회 구성 시점부터 준공 때까지의 평균 집값 상승분에서

주변 집값 상승분과 개발비용을 뺀 금액의 최대 50%를 세금으로 내는 제도다.  

 


정부가 지난해 1월 환수제를 앞두고 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 공개했을 당시

조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원, 최고 8억원이 넘는 단지가 나오기도 했다.

반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구의 경우 큰 평형대가 많아 예상 부담금이 가구당 평균 4억 원대로

예상됐으나, 정부가 밝히 부담금 최고액 8억원 대상 단지라는 소문도 파다했다.  

 


이번 소송 결과에 대해 업계는 “터질 것이 터졌다”는 반응이다. 환수제를 피하기 위해 사업을

서둘렀던 것이 화근이다. 당시 환수제 시행을 앞두고 주요 강남 재건축 사업장은 관할구청에

관리처분인가 신청을

하기 위해 그야말로 내달렸다.

“마감 시한을 맞추기 위해 무리하게 속도 낸다”는 우려도 있었지만, 기한 내에 신청을 한 단지는

세금 폭탄을 피했다며 만세를 불렀다.

반포주공 1단지 1ㆍ2ㆍ4주구도 2017년 12월 관리처분계획 인가를 신청했다.
 

현대건설이 시공을 맡은, 반포주공1단지 재건축 후의 모습. [중앙포토]
            

업계에서는 반포주공 1단지 1ㆍ2ㆍ4ㆍ주구가 빠른 사업 시행을 위해 시공사인 현대건설과

‘공동사업시행방식’을 택했던 것이 결국 이번 소송으로 이어졌다고 본다.

조합이 주체가 되는 기존 방식과 달리 공동사업시행은 조합과 시공사로 선정된 건설사가 함께

사업을 시행하는 제도다. 시공사가 자금조달도 하고 이익도 가져가다 보니 조합의 이익이 줄어

잘 선택하지 않는 방식이나, 사업 기간을 대폭 줄일 수 있어 환수제를 피하는 대안으로 떠올랐다.

서초구 반포주공1단지(1·2·4주구), 한신4지구, 방배13구역 등이 이 방식을 택했다.