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부동산이슈

분양가 상한제가 시장에 끼칠 영향

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-08-14 09:38 
  • 조회:26

 

분양가 상한제가 향후 주택 시장에 끼칠 영향

 

 

[출처] 분양가 상한제가 향후 주택 시장에 끼칠 영향|작성자 아기곰

 

 

그 동안 말이 많던 민간주택 분양가 상한제가 드디어 베일을 벗었다. 8월 12일에 발표된 분양가 상한제

정부안의 요지는 크게 두 가지라 할 수 있다. 첫째, 적용 지역은 투기 과열 지구 내에서 정부에서 지정하는 곳이고,

​둘째, 적용 시기가 입주자 모집승인 신청일 기준이라는 것이다.

 

이것이 무슨 의미일까? 투기 과열지구는 서울 25개 자치구 전부와 과천시, 성남시 분당구, 광명시, 하남시,

​대구 수성구, 세종시 등 31개 지역을 말한다. 이들 지역 중에서 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을

선별하여 분양가 상한제를 실시한다고 한다. 이들 지역은 대구 수성구와 세종시를 제외하고는 모두 수도권에

있는 지역들이다. 이번 조치의 타겟이 어디인지를 명확히 알 수 있다. 물론 이들 지역 모두에 바로 분양가 상한제를

적용하는 것이 아니고, 10월로 예정된 법 시행 시기 이전까지 일정 요건에 미달되면 제외될 수도 있다고 한다.

 

그러면 왜 이렇게 시행 지역에 여지를 남겨 둔 것일까? 정부의 의도는 시장이 안정되는 지역은 분양가 상한제를

유보할 수 있다는 메시지를 시장에 던지고 싶은 것인데, 이는 실효성이 없다. 두 가지 이유 때문이다.

 

첫째, 시장 가격은 몇몇 매도자의 의지만으로 결정되는 것이 아니기 때문이다. 다시 말해 그 지역을 분양가 상한제에서

제외시키기 위해 일부러 집값을 싸게 파는 매도자는 없다. 그 집을 파는 순간 그 지역이 분양가 상한제가 묶이든 묶이지

않든 본인은 상관없기 때문이다. 쉽게 말해 본인이 손해를 감수하면서 타인의 이익을 지키려는 사람은 없다는 뜻이다.

 

둘째, 어떤 지역의 집값은 분양가 상한제의 직접적인 영향을 받는 재건축 단지에 의해서만 시세가 형성되는 것이

아니기 때문이다. 예를 들어 이번 조치의 직접적인 영향을 받는 반포 주공 1단지나 둔촌 주공 아파트의 경우,

​서초구나 강동구의 집값이 10월까지 약세를 보여서 분양가 상한제를 피할 수 있는 것이 최선의 방법이다.

​그런데 서초구나 강동구에 이들 단지만 있는 것이 아니기 때문에 다른 단지가 오르면 서초구나 강동구에 분양가

상한제가 적용되는 것을 피할 수 없다.

 

그럼에도 불구하고 정부에서는 왜 이렇게 적용 지역을 애매하게 발표했을까? 약간의 희망을 남겨 놓음으로 해서,

​해당 재건축 단지의 직접적인 반발을 무마하려는 의도가 보인다. 다시 말해 입법 과정에서 분양가 상한제가

적용되지 않을 수도 있으니 차분히 기다리라는 메시지를 해당 단지 조합원들에게 던지면서, 스스로 체념할 시간을

벌자는 것이다. 재건축 추진 단지의 반발이 있을 것은 명약관화하기 때문에 소나기라도 피해가자는 의도로 보인다.

​실제로 일부 재건축 단지에서는 반발하는 조합원들에게 소급입법이 안될 수도 있다는 취지의 설명을 하고 있다고 한다.

 

그러면 해당 단지들은 왜 반발할까? 적용 시기의 기준 산정일이 바뀌면서 실제적으로 규제가 소급 적용되었기

때문이다. 기존에는 관리처분인가일 기준이었는데, 이 기준이 이번에는 입주자모집 승인일로 바뀌었기 때문이다.

​이에 따라 분양가 상한제가 적용되면 단지에 따라 다르겠지만 조합원의 부담은 적게는 수천만 원에서 많게는

수억 원까지 늘어날 수 있다. 추가 부담금이 이렇게 많이 나올지 알았다면 재건축 사업 자체에 찬성하지 않았을

조합원이 많을 것이다. 그런데 이미 재건축이 확정되어 철거가 이루어지고 있는 단지에까지 무차별적으로 적용하면서

기존 조합원에게 현실적인 피해를 끼친 것이다.

 

그러면 정부에서는 왜 이런 무리수를 두게 된 것일까? 이번 조치의 타겟은 강남권 재건축 단지이다. 서울을 중심으로

집값이 상승하자 정부에서는 발화점을 강남권 재건축 아파트라고 지목하면서, 강남권 재건축 아파트의 수익을

떨어뜨릴 방법으로 분양가 상한제를 시행하려는 것이다.

 

그런데 문제는 현상만 보고 그 원인은 살피지 않은데 있다. 강남권 재건축 단지가 오른 이유는 강남권 새 아파트

가격의 강세이다. 반포 주공 1단지 인근에 있는 래미안 퍼스티지 전용면적 84㎡짜리가 30억원에 매물로 나와 있다.

​이 아파트는 지어진 지 10년된 아파트이다. 인근에 있는 지은 지 3년 되는 새 아파트인 아크로 리버파크는 84㎡짜리는

34억원에 매물로 나와 있다. 실거래가 기준으로도 집값이 본격적으로 오르기 전인 6월에 이미 29억 8천만원에

거래가 되었다. 인근 아파트가 이렇게 고공행진을 하니까 재건축 이후 수익이 커질 것으로 기대한 매수자가 늘면서

재건축 대상 아파트 값도 오르는 것이다. 다시 말해 반포 주공 1단지 가격이 올라서 래미안 퍼스티지나 아크로 리버파크

가격이 오르는 것이 아니라 래미안 퍼스티지나 아크로 리버파크 가격이 올라서 반포 주공 1단지 가격이 오른 것이다.

​원인과 결과를 거꾸로 보니까 이상한 해법을 들고 나오는 것이다.

 

그러면 분양가 상한제가 실시되면 래미안 퍼스티지나 아크로 리버파크 가격이 떨어질까? 그런 일은 벌어지지 않는다.

​인근에 있는 반포 주공 1단지의 일반 분양분이 시세보다 싸게 분양한다고, 기존에 래미안 퍼스티지나 아크로 리버파크를

가지고 있는 사람이 싸게 매물을 내놓지는 않는다. 생각을 해보라. 한 사람이 싸게 산 사실을 알았다고, 백 사람이

자신 것을 싸게 팔려고 할까, 아니면 백 사람이 비싸게 파는 것을 알고 있는 싸게 산 한 사람이 자신의 가격을 올릴까?

당연히 후자이다. 싸게 분양 받았으니, 나중에 싸게 팔 것이라고 생각하는 것은 너무나 순진한 생각이다. 아무리 싸게

샀더라도 팔 때는 그 지역 시세대로 파는 것이 인간이다.

 

결국 분양가 상한제는 집값을 잡는 것과 전혀 상관없는 정책이다. 재건축 조합원에게 돌아갈 이익을 그 단지에

일반 분양 받을 사람에게 몰아주는 것 이상도 이하도 아니다. 시장의 기능을 정부에서 대신하겠다는 것이다.

 

문제는 분양가 상한제가 몰고 올 후폭풍이다. 분양가 상한제는 해당 지역 공급 축소로 이어진다.

 


 

 


위 표에서 볼 수 있듯이 분양가 상한제가 실시되면 공급은 줄어들 수 밖에 없다. 2007년 47만 6462채였던 아파트

인허가 물량이 분양가 상한제가 실시되던 2008년에는 26만 3153채로 줄어들었다. 인허가 물량이 45%나 줄어들었던

것이다. 이에 대해서 정부는 2008년에 인허가 물량이 줄었던 것은 국제 금융위기 여파라고 해명하고 있는데,

​사실과 거리가 있다. 2008년의 아파트 인허가 물량을 살펴보면 상반기에 7만 3640채, 하반기에 18만 9513채의

인허가가 있었다. 리먼 브러더스 사태로 촉발된 국제 금융 위기는 2008년 상반기가 아니라 하반기에 시작되었다.

​그런데 2008년 하반기에는 상반기의 2.6배나 되는 물량이 인허가 받았던 것이다.

 

결국 2008년에 인허가 물량이 줄어든 것은 국제 금융 위기가 있었던 하반기의 영향 때문이 아니라 상반기에 인허가

물량이 줄어들었기 때문이다. 그러면 왜 2008년 상반기에 인허가 물량이 이처럼 줄어들었을까? 2008년부터

분양가 상한제가 실시된다는 것을 인지한 건설사들이 2007년에 밀어내기식 분양을 했기 때문이다. 2008년

상반기에 인허가를 받아도 되는 물량을 2007년으로 당겨서 받았다는 뜻이다. 결국 이것도 분양가 상한제로

인한 영향이라 하겠다.

 

그러다 분양가 상한제가 풀린 2015년에는 인허가 물량이 전년보다 54%나 급증하게 된다. 이것에 대해 정부에서는

분양가 상한제 때문이 아니라 2015년에 주택 시장이 살아나면서 인허가 물량이 늘어난 것이라고 해명하고 있는데,

​이 또한 사실과 거리가 멀다. 주택 시장이 살아난 것은 2015년이 아니라 2014년이다. KB국민은행 통계에 따르면

전국 아파트 매매가는 전년 대비 2013년에는 0.33%에 그쳤지만, 2014년에는 2.43%, 2015년에는 5.06%로

상승폭을 키웠다. 그러다 2016년에는 1.50%, 2017년에는 1.31% 상승에 그치게 된다.

 

정부의 해명대로 2014년은 아파트 값이 2.43% 밖에 오르지 않은 침체기니까 인허가를 34만 7687채 밖에

받지 않은 것이고, 2015년에는 5.06%나 올랐으니 인허가를 53만 4931채나 받은 것으로 인정한다면 2016년과

2017년은 해석할 방법이 없다. 2016년과 2017년은 2014년 보다 훨씬 낮은 1.50%와 1.31% 상승에 그쳤지만

인허가 물량은 2014년 보다 훨씬 많은 50만 6816채와 46만 8116채였기 때문이다.

 

한마디로 국제 금융위기나 주택 시장이 살아나서 인허가 물량이 영향을 받았다는 설명은 인과 관계가 불명확하다.

​그것이 아니라 그림에서 한 눈에 볼 수 있듯이, 분양가 상한제가 실시되는 기간에는 인허가 물량이 줄어들고,

​분양가 상한제가 없는 기간에는 인허가 물량이 늘어나게 된 것이다.

 

그러면 이런 분양가 상한제가 주택 시장에 어떤 영향을 끼칠까? 이번 조치는 수도권 집값 안정을 위해 투기과열지구를

정조준한 것이다. 그런데 문제는 이번 조치가 8.2 조치에 이어 시장에서 정책 의도와 반대로 작동될 가능성이 높다는 것이다.

 

수도권에서 투기과열지구가 차지하는 비중은 세대수 기준으로 43%에 달한다.

 

 

수도권 주택 시장

주민등록 세대수

미분양 재고

세대수

비중

물량

비중

투기 과열 지구

      4,759,155

43%

              143

1%

수도권 기타 지역

      6,181,925

57%

          11,465

99%

수도권 전체

    10,941,080

100%

          11,608

100%

 

 

그런데 투기과열지구에 남아있는 미분양 재고는 수도권의 1%에 불과하다. 2019년 6월말기준으로 수도권 전체에

미분양 물량이 1만 1608채가 남아 있는데, 서울에 123채, 하남에 20채가 남아있을 뿐, 과천, 광명, 분당에는

한 채의 미분양 물량도 없다. 세대 수를 감안해서 보면, 투기과열지구의 미분양 물량이 전체 미분양 물량의 43%

​정도는 되어야 하는데, 1% 밖에 되지 않는다는 것은 투기 과열지구는 수요 대비 공급 부족 지역이라는 뜻이다.

 

그런데 분양가 상한제가 실시되면 공급은 줄어들게 된다. 과거의 통계치를 인용하지 않더라도 상식적으로 생각해

보라. 예를 들어 건설사 입장에서는 같은 성남시라도 분당구에서 분양하면 (분양가 상한제가 적용되어) 분양가를

높게 받을 수 없고, 수정구나 중원구에서 분양을 하면 (분양가 상한제를 적용 받지 않아) 높은 분양가를 받을 수

있는데 굳이 분당에서 분양할 이유가 없다. 건설사 입장에서는 가능한 수익이 더 나은 곳에 공급을 하려고 하기

때문에 투기과열지구에서는 공급이 줄어들 수 밖에 없는 것이다.

 

그러면 정부에서는 왜 분양가 상한제를 전국적으로 시행하지 않을까? 현재의 경제 상황과 밀접한 관계가 있다.

​부진한 내수 경기에다 최근에는 일본의 몽니로 야기된 일본 리스크까지 내우외환에 시달리고 있는 경제 상황에

건설경기까지 침체된다면 벼룩 잡으려다 초가집을 태우는 결과가 될 수 있다. 그러므로 전체 건설 물량은 줄이지

않고, 특정 지역의 집값만 잡을 수 있는 묘수가 바로 투기과열지구에서만 분양가 상한제를 실시하는 것이라고

생각했을 것이다. (묘수인지, 악수인지는 시간이 흐르면 알게 될 것이다.) 문제는 이로 인해 공급의 왜곡 현상이

발생한다는 것이다. 공급이 필요한 A지역은 공급을 기피하게 되고, 공급이 덜 필요한 B지역에는 A지역에서

공급하지 못한 물량까지 더해서 공급을 하는 현상이 나타나기 때문이다.

 

그러면 이번 조치가 과연 재건축 시장을 위축시킬 것인가? 이번에 타깃이 된 재건축 단지 입장에서도 관리처분 인가

전이라면 서둘 필요가 없다. 재건축을 하면 일반 분양을 하는데, 이것이 공짜 수입이 아니다. 본인이 가진 대지 지분을

나누어 주는 대가가 바로 일반 분양이다. 재건축이나 재개발의 사업 모델은 본인이 소유한 대지 지분의 일부를

일반 분양이라는 형태로 팔아서 공사비의 일부를 충당하는 것이다. 결국 재건축이나 재개발 조합원 입장에서 본 분양가

상한제는 자신의 땅을 일반 청약자에게 시세보다 싸게 팔라는 것이다. 재건축이나 재개발을 할 이유가 없는 것이다

 

 

[출처] 분양가 상한제가 향후 주택 시장에 끼칠 영향|작성자 아기곰