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부동산이슈

늘어나는 재건축 규제, 리모델링이 대안인가

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-08-12 09:59 
  • 조회:18

 

분양가상한제 등 점점 늘어나는 재건축 규제, 리모델링이 대안인가

[출처] 분양가상한제 등 점점 늘어나는 재건축 규제, 리모델링이 대안인가|작성자 흥샘

 

 

투기과열지구와 투기지역을 중심으로 분양가상한제를 정부는 예고하였습니다.

 

분양가가 작년 대비 올해 지나치게 높아지면서 신축의 몸값이 금값이 되자

주변 구축들도 덩달아 높아지자 서울의 급등을 저지하려는 자구책이죠.

 

 

분양가상한제는 분명 앞으로 분양할 많은 재개발재건축 단지들의 사업성을 확 줄이면서

앞으로 분양할 단지도 같이 줄여버리는 결과를 가지고 올 것입니다.

 

 

지금 분양을 앞둔 수많은 단지들은 대부분 2022년에서 2023년에 입주할 단지들입니다.

특히나 개포와 둔촌의 대규모 입주로 2020년~2021년 크게 치솟았던 서울 주택가격들이

분명 2022년 하반기와 2023년은 조정을 맞을 가능성이 큽니다.

 

그런데 그 뒤로는?

 

재건축 안전진단강화, 재개발 임대비율 상향, 분양가 상한제로 인해

재개발재건축 진행이 안되므로 공급이 거의 없습니다.

 

이 말은 서울의 많은 노후 주택들이 대안없이 슬럼화 되고 있다는 것이죠.

그래서 요즘 리모델링과 일대일 재건축으로 많이 선회를 하고 있습니다.

 

 

사업성 좋고 분담금 빵빵하게 낼 수 있는 강남과 용산은 일대일 재건축으로

하나둘씩 돌아서고 있구요.

15년 이상 되었으며 상대적으로 재건축 사업성이 떨어지는 단지들은

리모델링으로 가고 있습니다.

 

용적률을 250% 이상 쓴 재건축 사업성이 떨어지는 많은 단지들이

앞으로 점점 리모델링으로 갈 가능성이 크기에 우리는 이쪽으로도 본격적으로 공부를 해야 합니다.

 

 

강남, 목동신시가지, 노원 상계주공 일부단지, 성산시영, 미미삼(미성미륭삼호)

이런 단지들을 제외하고는 재건축으로 가기 쉽지 않을 것입니다.

 

1기 신도시 대장 입지 좋은 분당도 재건축파와 리모델링파로 나뉘지고 있고

평촌 또한 목련2단지가 입지가 정말 좋치만 건축심의 이후로 딜레이 되는 것 같습니다.

 

목련2단지면 4호선 범계역 역세권에 초중학교 학군 좋고 학원가도 가까우며

강남까지 출퇴근도 용이한 편입니다.

허나 여기처럼 입지좋은 곳도 이렇게 순탄하지 않기에

다른 일산, 산본, 중동은 재건축은 커녕 리모도 어렵다고 봅니다.

 

 

각설하고 리모델링에 대해 한번 알아볼까요.

 

재건축은 준공 30년 이후에 추진이 가능한반면 리모델링은 준공 15년 이후 추진이 가능합니다.

 

구체적으로 리모델링 사업은

‘조합 설립→ 안전진단→ 건축·도시계획심의→ 사업계획(행위허가) 승인

→ 이주·착공→ 입주’ 등으로 이루어집니다.

 

재건축에 비해 절차가 간단해서 소유자 동의만 통과한다면 기간도 훨씬 짧아

일반적으로 사업 시작후 준공때까지 평균 5~6년정도 걸립니다. 물론 단지마다 다르겠지만요.

 

 

리모델링 사업은 아파트를 위로 올리는 수직 증축과

각 세대를 앞뒤 혹은 옆으로 넓히는 수평 증축이 있는데

15층 이상 아파트는 최대 3개 층 수직 증축, 14층 이하 아파트는 2개 층을 더 올릴 수 있습니다.

 

수직증축을 하면 일반분양을 할 수 있어 조합원 부담금이 줄어드는 장점이 있고

수평증축을 하면 평수를 넗힐 수 있는 장점이 있죠.

 

 

그럼 리모델링의 궁금적인 장단점은 무엇이 있을까요?

 

 

재건축과 달리 여러가지 규제에서 좀더 자유롭다는 것이 장점일 것입니다.

재건축초과이익환수제를 적용받지 않으며 조합원 지위양도 제한도 아직 없는 것이 좋은 것이죠.

지하로 주차장여건을 개선하여 편의성을 증대할수도 있구요.

 

단점으로는 내력벽 철거에 대해 부정적이라 평면이 자유롭지 못한것이 되겠네요.

기존 투베이에서 조금 더 바뀌는 정도겠지요.

 

물론 심리적으로 기존 단지를 화장하며 리모델링한 것이니 심리적으로 정말 안전한가 하는

의구심이 들수도 있다고 봅니다.




 


리모델링을 추진하는 한 단지를 보겠습니다.

 

기존 22평 복도식에서 29평 계단식으로 바뀌는군요.

방이 2개이던 것이 3개로 늘어납니다.

 

구성원들의 삶의 질이 늘어나겠군요.

물론 리모델링시 부담금 또한 있겠지요.  

 

수직증축이면 일반분양분이 있으니 부담금이 좀더 줄어들 것이고

수평증축이면 부담금이 좀더 늘어날 것입니다.  


 


 




오늘 우연히 경제뉴스 기사를 보다가 어디서 많이 본 아파트 이름이 보여서

잘못 봤나하고 클릭해보니 제가 예전에 살았던 아파트더군요.