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부동산이슈

서울아파트 거래량과 서초구 이주수요를 보며

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-08-08 17:26 
  • 조회:26

 

서울아파트 거래량과 서초구 이주수요를 보고

 

 

서울의 거래량이 갈수록 늘어나고 있습니다.

 

올초에 압구정과 강남 재건축을 비롯하여 강남이 반등하고

마포, 용산, 성동구 등으로 상승세가 퍼질 때 많은 전문가들이 거래량이 미미하여

일시적 현상이라고 진단하였습니다.

 

 

일반적인 부동산 시장이라면 거래량 증가-> 부동산 주택가격 상승 으로 가겠지만

지금 서울의 시장을 조금만 더 면밀히 봤다면 성급한 판단이라는 것을 알 수 있었을 겁니다.

 

기본적으로 수요와 공급이 만나서 가격이 형성됩니다.

수요가 많고 공급이 부족하면 가격은 올라가고

수요는 적은데 공급이 많으면 가격은 떨어집니다.

 

지금 서울의 주택수요는 거의 일정하다고 보므로

공급에 따라 가격이 결정될 가능성이 크다고 봅니다.

 

공급은 신축공급과 구축공급이 있죠.

서울을 기준으로 보면 신축 공급은 재개발 및 재건축에 의한 공급이고

구축공급은 또 1주택자 공급과 다주택자 공급으로 나뉘어집니다.

 

 

하지만 시장에 영향을 주는 진정한 공급량은 다주택자에 의해 나오는 구축 매물 공급일 겁니다.

1주택자들은 지금 갈아타기로 많이 이동하기에

실제로 내 집을 팔고 또 다른 집으로 가므로 실제 공급은 아니기 때문이죠.

 

 

그런데 어떻습니까?

 

다주택자들이 양도세 중과세로 인해 매물을 내놓치 못하므로

실제 다주택자에 의한 구축 공급은 거의 없다고 봅니다.

 

그러므로 시중에 나오는 매물 또한 지금 현저히 적어져서 거래할 수 있는게 없습니다.

다 잠긴것이지요.

 

서울 및 경기권 규제지역은 앞으로 그나마 있던 매물도 점점 줄어들 것이므로 적은 거래량으로

가격 상승이 지속적으로 일어날 것입니다. 

 

 

  

 

 

하지만 오늘 서울 주택거래량 통계를 보고 깜짝 놀랐습니다.

 

작년 8월 폭등했던 거래량이 9.13 대책 이후로 계속 감소하다가

올해 2월에 최저 거래량을 찍었습니다.

 

2월 1,456건이던 거래량이 3월 2,276건, 4월 3,032건으로 3천건을 돌파합니다.

급기야 5월에는 4,379건, 6월 5,676건으로 주택거래량 5천건을 넘어서게 됩니다.

 

6월 거래량 집계가 아직 마무리 되지 않은 것을 감안한다면 상당히 고무적인 통계입니다.

 

 

아마 특별한 규제정책이 나오지 않는한 7,8월 주택거래량은 이보다 좀더 높게 나올것이고

날씨가 점점 추워지면서 다시 거래량은 줄어들 것으로 보입니다.

 

 

즉..거시경제가 안좋고 하지만 경제위기가 진짜 현실화되기 전까지는

서울은 갈 것입니다. 신축 및 우량주 중심으로 말이죠.

 

 

 

여기에 또 한가지 소식이 있습니다.

 

수요는 기본적으로 그 지역의 사는 사람들의 숫자..

즉 인구수에 대비하여 연간 필요주택수를 계산합니다.

서울은 보수적으로 4만세대~ 4만5천정도 되지 않나 싶은데요.

 

그런데 여기에는 잠시 나타나는 이벤트 수요라는게 있습니다.

 

그것이 그 유명한 '이주수요'인데요.

 

 

재개발 및 재건축 진행으로 인해 기존 주택이 멸실(철거)되면서 안에 살던 사람들이

주변으로 이사하면서 생기는 수요를 우리는 이주수요라고 합니다.

없던 수요가 일정 기간동안 생기는 것이죠. 

 

 

올해 송파구 재건축 단지로 인한 이주수요가 주변에 영향을 줬다면

이제는 서초구로 눈을 돌릴 때입니다.

 

 

반포주공 1단지 2,120가구가 2019년 10월~ 2020년 3월까지 이주를 계획하고 있고

서초신동아 997가구가 2019년 하반기,

신반포4지구 2,898가구가 2020년 3월부터 이주를 계획하고 있습니다. 

 


 

 

 

 

2017년 강동구 둔촌주공 6,000세대 이주할 때 주변에 어떤 영향이 있었는지와

2018년 강남구 개포주공 이주, 2019년 송파구 진주, 미성, 크로바가 이주할 때 주변이 어떻게

되었는지 공부해 보신다면 서초구 이주수요로 인해 주변에 어떤 트리거로 작용할지 도움되실 겁니다.

 

 

강남3구도 이주수요로 인해 상승압력을 받겠지만

이보다는 세입자들이 좀더 저렴한 관악구와 동작구로 이동할 가능성이 크기에

이 지역 전세가가 올가을부터 본격적으로 치솟을 것으로 예상됩니다. 

 

 

또하나 안양에 안양역 역세권 진흥아파트가 곧 이주를 앞두고 있습니다.

1,940가구로 꽤 큰 규모인데요.

 

올 상반기 의왕의 많은 물량으로 역전세 등으로 고전한 안양에 호재로 작용할 듯 합니다.

 

 

송파구 헬리오시티가 본격적으로 입주하기 시작한 작년1 2월부터 올해 4월까지

이 주변 전세가가 대폭 떨어지며 9.13대책 규제로 인해 심리도 죽어서 매매가도 상당히 하락했습니다.

 

하지만 인접한 진주, 미성, 크로바가 이주하기 시작하자

전세가는 다시 제자리로 돌아오고 입주장을 마무리한 헬리오시티는

보란듯이 지금 신축의 힘으로 치솟고 있습니다.

 

앞으로 어떻게 될지 같이 지켜보자구요~^^

 


작년 10월 서울의 심리가 완전 죽어있을 때
앞으로의 입주물량과 이주수요를 분석한 적이 있습니다.
보시고 도움되셨으면 합니다^^

 

 

http://blog.naver.com/elfe2/221373669696 

 

 

 

[출처] 서울아파트 거래량과 서초구 이주수요를 보고|작성자 흥샘