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부동산이슈

【입주권 완전정복⑤】 입주권 보유기간 계산 방법

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-05-10 10:52 
  • 조회:76

 

【입주권 완전정복⑤】 조합원입주권의 보유기간 계산 방법 및

법인이 입주권 양도 시 10% 추가과세 적용 여부

 

 

 



안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.

회사 땡땡이치고 놀러 가기 딱 좋은 날씨입니다.

얼마 전에 어떤 분이 자신의 주택 보유현황을 설명하고 그중 일부 주택을 매도할 예정이라고 하면서 절세방인이

있는지 문의하셨는데요..

그분은 주택의 개수도 많고, 차익도 큰데 세금에 대한 대책은 전혀 없었습니다. 당장 공시가격 상승으로 큰 금액의

보유세를 내야하고 역전세로 전세보증금 반환을 위해 보유주택 중 2채를 매도할 예정이었는데요.

거의 양도차익의 65% 정도를 세금으로 내야 했습니다. 세액을 들으니 팔 엄두가 나지 않고, 계속 보유세를 내자니

현금흐름은 원활하지 않아 진퇴양난의 상황이었는데요.

공시가격 6억 이하일 때 임대주택이라도 등록해놨으면 좋았을 텐데 이미 공시가격도 이미 6억을 초과해버렸고,

임대주택 등록 시 어떤 혜택이 있는지도 전혀 모르고 계셨습니다. 세금에 대한 준비가 없으면 나중에 돈으로

메꾸는 수밖에 없다고 말씀드렸는데 듣는 내내 안타까움을 금할 수 없었습니다.

세금이 내용도 어렵고 워낙 자주 바뀌다 보니 공부하기 어렵지만 소홀히 했을 때의 대가는 너무 큽니다.

요 며칠 조합원입주권에 대해 문의하신 지인들이 계셔서 해당 내용 간단히 정리하여 올립니다.

 

 


"조합원입주권은 주택이 아닙니다. 다만 다른 주택을 양도하고 비과세 여부나 중과 여부를 판단할 때

주택 수에는 포함됩니다."

 

도정법상 재개발이나 재건축이 진행되는 주택이 관리처분계획인가가 나면 그때부터 주택이 아니라 조합원입주권으로

그 성격이 변합니다.

 

 

 

 

 

재개발이나 재건축 관련 양도세에서 가장 중요한 내용이 조합원입주권이 주택에 해당하는 지지 여부인데요.

조합원입주권은 주택이 아니라 추후 재개발이나 재건축 완료 시 신축주택을 받을 수 있는 권리입니다. 이제는

조합원입주권이 주택이 아니라는 내용은 다들 잘 아실 겁니다. 보다 자세한 내용은 여기를 참고하세요.

【입주권 세금 완전정복 ①】 조합원 입주권은 주택이 아닙니다. 다만 주택 수에 포함될 뿐입니다.

조합원입주권이 주택은 아니지만 다른 주택을 양도하고 해당 주택의 비과세 여부나 중과 여부를 판단할 때 주택수에는

포함됩니다.

만일 조정대상지역 내 2채의 주택을 보유한 자가 조합원입주권을 한 개 보유한 상태에서 주택을 양도할 경우

중과 여부 판단 시 조합원입주권도 주택 수에 포함되므로 해당 납세자는 3주택 중과세율(기본세율 + 20%p)이 적용됩니다.


"1년 이상 보유한 조합원입주권을 양도할 경우 기본세율이 적용됩니다."

 

조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과규정은 주택을 양도할 때만 적용됩니다.

위에서 설명드렸듯이 조합원입주권은 주택이 아니므로 매도인이 다주택자이고 조정대상지역에 있는 조합원입주권을

양도하더라도 다주택자 양도세 중과규정은 적용되지 않습니다.

다만 조합원입주권도 취득 후 단기간에 양도할 경우 단기 양도 시 중과세율은 적용됩니다. 주택과 조합원입주권은

1년 이내 단기 양도 시 40%의 중과세율이 적용되며, 1년 이상 보유하고 양도 시 기본세율이 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

 ​"조합원입주권 양도 시 보유기간은 종전주택의 취득일부터 기산합니다."

 

 

위에서 조합원입주권을 1년 이상 보유하고 양도 시 중과세율도 적용되지 않고 기본세율이 적용된다고 설명드렸는데요.

그러면 입주권의 보유기간은 언제부터 기산할까요?

 

1) 입주권을 승계취득한 경우

입주권을 승계취득한 분들은 해당 입주권의 취득일(잔금 지급일)부터 보유기간을 기산하면 됩니다.

2) 구 주택이 입주권으로 전환된 경우

구 주택을 보유하다가 해당 주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 전환된 후 입주권 양도 시 입주권의 보유기간

기산일이 언제인지 궁금해하는 분들이 많습니다.

주택에서 입주권으로 성격이 변환된 시기가 관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가일부터 보유기간을

기산해야 하는 것으로 알고 계신 분들이 많은데요.

관리처분계획인가일에 주택에서 권리로 변환된 것은 도정법의 규정에 따른 성격만 바뀐 것일 뿐 소유자가 바뀐 것은

아니므로 조합원입주권의 보유기간은 구 주택의 취득일부터 기산합니다.

 

 

 

 

 

"법인이 조합원입주권을 양도할 경우 10% 추가과세는 적용되지 않습니다."

 

 

법인이 주택이나 별장, 비사업용 토지를 양도할 경우 법인세 외에 10%의 추가과세가 적용됩니다. 자세한 내용은

아래를 참고하시기 바랍니다.

【법인 매매업 ②】 법인이 주택 등 양도 시 법인세 추가과세

법인이 조합원입주권을 양도하는 경우 추가과세가 적용되는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

여기서도 조합원입주권이 주택이냐, 주택이 아니냐가 중요하게 작용합니다.

조합원입주권은 주택이 아니므로 당연히 법인세 추가과세가 적용되지 않습니다. 어떤 분들은 법인이 입주권을

양도할 때 추가과세가 안되는 근거가 무엇이냐고 묻기도 하는데요.

아래가 법인세 추가과세를 규정한 법인세법 55조의2 규정입니다. 조문을 보시면 주택, 별장, 비사업용 토지를

양도할 때만 추가과세가 적용된다고 규정되어 있습니다.

 

 

 

 

 

위에서 개인이 조합원입주권을 1년 이내 단기 양도 시 40%의 중과세율이 적용된다고 설명드렸는데요.

그러면 법인이 조합원입주권을 단기 양도할 경우 중과세율은 적용될까요?

법인은 단기 양도 시 중과규정이 없으므로 법인이 조합원입주권이나 주택 등을 단기 양도 시 중과세율은 적용되지 않습니다.

시험공부 중이라 질문을 주셔도 답변을 드리지 못하니 양해해주시기 바랍니다.

 

[출처] 【입주권 완전정복⑤】 조합원입주권의 보유기간 계산 방법 및 법인이 입주권 양도 시 10% 추가과세 적용 여부|작성자 미네르바올빼미