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부동산이슈

전세란을 걱정할 때

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-04-11 12:19 
  • 조회:27


전세란을 걱정할 때


 

역전세란이 현실화되면서 여기 저기에서 파열음이 나고 있다. 전국 아파트 전세가 추이를 보면 2년 전인

2017년 3월 대비 전세가는 0.9% 하락한 상태이다. 그중에서도 영남권의 전세가 하락이 상당히 위험한

수준에 이르렀다. 

 

 

 

 

 

 


 울산의 경우, 2년전에 비해 7.9% 하락을 보이고 있고, 경남은 7.6%, 경북은 5.4% 하락을 기록하고 있다.

2년전에 비해 전세가가 내렸다는 것은 집 주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 전세금을 내어주어야 한다는

것을 의미한다.

 

전국에서 역전세란이 가장 심각한 거제의 경우, 2년 전에 비해 전세가가 15.1%나 하락했는데, 이는 100㎡

아파트로 환산하면 3,017만원을 세입자에게 돌려주어야 한다는 것을 의미한다. 2년 전 어떤 사람이 거제

지역에 갭투자로 열 채의 아파트를 샀다고 하면, 지금은 3억원 이상의 돈을 세입자에게 돌려주어야 한다는

것을 의미한다. 이 사람이 지난 2년의 기간 동안 3억원의 자금을 마련했을 가능성은 희박하다. 만약에 그런

자금이 있었다면, 이 사람의 투자 성향으로 봐서 예전에 갭투자를 더 했을 가능성이 있기 때문이다.

 

역전세란이 가장 심각한 거제 지역의 경우는 조선 경기의 침체로 인해 지역 경제가 붕괴 일보 직전이다. 이에

따라 주택 수요도 급속히 줄어들고 있는데, 과거에 분양에 실패하였던 미분양 물량 부담이 어려움을 더하고 있다.

거제의 경우, 2019년 2월말 기준으로 미분양 아파트 수가 1,832채에 달한다. 이는 전국에서 네 번째나 많은

물량이다. 더구나 악성 미분양이라고 할 수 있는 준공후 미분양 물량은 거제 지역이 1,574채로 압도적인 1위이다.

거제 지역 수요에 비해 공급이 월등히 많다는 증거이다. 

 

역전세란이 발생하는 지역의 또 다른 특징은 갭 투자가 많았다는 것이다. 갭 투자자의 경우, 본인이 실거주하는

것이 아니기 때문에 임대를 주어야 하는데, 월세보다는 전세로 임대를 주는 것을 선호한다. 전세를 놓는 경우,

같은 자금으로 여러 채를 살 수 있기 때문이다. 예를 들어 4억원의 자금이 있는 사람의 경우, 5억원짜리 집을

월세를 끼고 산다면 한 채 밖에 사지 못한다. 그런 경우 이 사람의 기대 수익은 한 채에서 얻을 수 있는

 ‘월세 수입 + 시세 차익’이 된다. 그런데 이 사람의 전세가 비율이 80%인 지역에 전세를 끼고 투자를 했다고

하면, 5억원짜리 집이지만 4억원의 전세를 끼고 사게 되므로 이 사람은 네 채를 살 수 있고, 이 사람의 기대

수익은 네 채의 시세 차익이 된다. 결국 집값이 크게 상승한다고 기대되면 월세로 주는 것보다 전세로 주는 것이

투자자로서는 더 이익이라는 뜻이다.

 

이런 이유로 갭 투자가 횡행하는 지역일수록 (월세보다는) 전세 공급이 많아지게 된다. 이러니 수요 공급의

원칙에 따라 전세가가 약세를 보일 수 밖에 없다.

 

그러면 이러한 역전세란이 세입자에게는 유리한 것인가? 2년 전 전세금에서 일부를 돌려 받는 것이기 때문에

세입자로서는 유리한 것처럼 보일 수 있다. 하지만 현실은 그렇지 않다. 집주인이 돈을 돌려줄 능력이 안되기

때문이다. 특히 여러 채에 투자해 놓은 갭투자자의 경우는 돌려줄 자금의 규모가 크기 때문에 그런 자금을 마련할

여력이 적다.

 

이런 상황에 봉착했을 경우, 세입자로서는 대책이 없다. 경매를 신청하면 되지 않겠느냐 라고 순진하게 생각할

수 있다. 집주인에 대한 복수 차원이라면 모르겠지만, 자신의 자산을 지키는 차원이라면 실효성이 없다.

거제 지역을 예로 들어보자. 어떤 사람이 2년전인 2017년 3월말에 100㎡ 아파트에 전세로 들어갔다고 가정해

보자. 2017년 3월의 거제 지역의 평균 전세가는 ㎡당 200.1만원이었으므로, 그 아파트의 전세가는 2억 10만원

이었을 것이다. 그래도 문제가 안되었던 것이 그 당시 집값이 2억 5622만원이나 되었고 그 집에는 다른 대출이

없었기 때문에 세입자는 안심했을 것이고, 전입신고만 하고 확정일자만 받아놓으면 되는지 알았을 것이다. 

 

그런데 2년이 지난 2019년 3월말 이 사람이 이사를 가려고 집주인에게 전세금을 돌려달라고 하자, 돈이 없다는

답변만이 돌아왔다. 현 시세보다 높은 2년 전 전세금을 주고 들어오려는 사람이 없기 때문이다. 그래서 경매를

넘기겠다고 집주인에게 말을 하니, 집주인은 제발 그렇게 하라고 오히려 큰소리를 치는 것이었다. 집값이 ㎡당

194만 4천원 수준으로 떨어졌기 때문이다. 다시 말해 현재 거제 지역의 매매가 수준은 2년전 전세가 보다 낮은

수준으로 떨어졌기 때문에 경매를 신청한다고 해도, 자신의 전세 보증금을 전액 모두 돌려받을 수 있는 방법이

전혀 없다. 물론 집주인이 양심적이고 다른 현금 자산이 있는 경우라면 걱정할 것이 없겠지만, 그렇지 않은

경우는 매매가 및 전세가 하락의 피해는 세입자에게 고스란히 전가되는 것이다.

 

전입신고를 하고 확정일자를 받는다는 절차는 다른 대출이 들어왔을 때 대항력을 갖추기 위함이다. 집값이나

전세가 하락의 경우에는 전혀 도움이 되지 않는다는 의미이다. 전세보증 보험을 드는 것도 방법이지만, 이는

2년전에 들었어야 하고, 역전세가 발생된 그 물건에 대해서 지금은 가입을 받아주지도 않는다. 보험의 속성은

미래에 대한 위험 분산이지 현실의 손해를 대신 떠안아주는 것이 아니기 때문이다. 차라리 월세로 계약한 사람은

마음이 편하다. 보증금 수준이 낮기 때문에 떼일 염려가 없기 때문이다. 대신 매월 월세를 내는 것이 부담이

되기 때문에 월세 대신 전세로 계약한 사람이 대부분인 만큼 별 도움이 되지 않는 이야기이다.

 

결국 역전세란이 세입자에게도 결코 유리하지 않다는 이야기이다. 더 심각한 문제는 세입자가 전세 자금 대출을

받은 경우이다. 은행의 입장에서는 자신들의 원금을 지키고자 역전세란이 발생 우려가 있는 지역에서는 전세

연장시 대출 연장을 하지 않는 방법으로 대출을 거부할 가능성이 높다. 심지어 이미 역전세란이 발생한 지역의

경우, 집주인은 전세금 반환을 거부할 것이고, 은행에서는 전세 자금 대출 반환을 종용할 것이기 때문에 그

고통은 고스란히 세입자의 몫이 된다. 역전세란은 집주인만 할퀴는 것이 아니라 세입자에게도 깊은 상처를

남기는 것이다.  

 

하지만 세입자의 시련은 여기에서 끝나지 않는다. 2년 후에는 반대로 전세란이 벌어질 가능성도 있기 때문이다.

그런데 전국 곳곳에서 전세가가 떨어져서 역전세란이 벌어지고 있는데, 뜬금없이 ‘전세란’의 가능성을 언급하는

것은 황당하기까지 할 것이다. 하지만 2년 후에는 전세란이 벌어질 가능성이 상당히 높다. 그 이유를 살펴보자.

 

 

위의 표는 전국 아파트의 월평균 거래량을 나타낸 표이다. 진한 색은 전월세 거래량이고, 흐린 색은 매매 거래량이다.

그런데 2018년 이후 전월세 거래량이 급속히 늘어나고 있다. 지난 1~2년간 수도권을 중심으로 집값이 크게

오르면서 집값에 부담을 느낀 실수요자들이 매매 시장 보다는 임대 시장으로 많이 돌아섰음을 의미한다. 정부의

강력한 집값 상승 억제책도 일조를 했다.

 

그런데 시중에 이처럼 전세 수요가 늘었다고 한다면 전세가 상승률은 상당히 높아야 상식적이다. 하지만 지금은

전세란이 아니라 역전세란이 벌어지고 있다. 전세 수요가 늘어난 것 이상으로 전세 공급도 늘어났기 때문이다.

전세 공급이 늘어난 이유는 주택 공급이 절대적으로 늘어난 것과 임대 사업의 활성화에 기인한다. 2015년에

대거 분양한 물량이 작년부터 입주를 시작하면서 시장에 공급 과잉 사태를 불러일으켰고, 8.2 조치 이후 다주택자들이

대거 주택 임대사업을 신청하면서 시장에 임대 매물이 쏟아져 나왔던 것이다.

 

그러면 이러한 공급 과잉 사태가 앞으로도 지속될까? 그렇지는 않다. 국토교통부에 따르면 2011년부터

2018년까지 월평균 아파트 착공 실적은 2만 9247채이다. 그런데 2015년의 착공 실적은 4만 1457채로서

평년보다 42%나 많다. 보통 착공에서 입주까지 3년이 소요되는 점을 감안하면 작년에 입주한 물량이

이처럼 많았다는 것을 의미한다. 

 

그런데 연도별 착공 실적은 2016년 이후에는 조금씩 줄어들었다. 2016년에는 3만 6473채를 착공하였고,

2017년에는 3만 1580채가 착공되었다. 이는 올해의 입주량도 만만치가 않을 것을 예고하는 것이며, 내년

2020년에도 역대 평균치보다 약간(8%) 많은 물량이 입주를 기다린다는 것을 의미한다. 하지만 2년 후인

2021년에는 입주물량이 역대 평균치 이하로 떨어지게 된다. 공급 과잉의 상태에서 벗어나게 된다는 뜻이다.

결국 2년후 전세를 갱신할 때에는 지금과는 다른 시장 상황이 펼쳐질 가능성이 높다는 것이다.

 

임대사업자의 신규 등록이 눈에 띄게 줄어들고 있다는 것도 2년후 전세란 가능성을 예고해준다. 임대시장의

안정이라는 목표 하에 정권 초기에는 임대사업을 장려했던 현 정부가 9.13 조치를 계기로 정책 방향을 급선회하게

되었다. 예상보다 급격하게 늘어난 임대사업자로 인해 매매가가 급등했다고 판단했기 때문이다. 이런 이유로

9.13 조치 이후에는 규제 지역 내에서의 주택 임대사업을 억제하는 방향으로 정책이 펼쳐지고 있다. 이에 따라

올해 2월 신규 주택 임대사업자 등록은 5,111명으로, 2017년 11월 이후 최저 수준의 월별 신규 등록을 기록했다.

 

그러면 임대 등록이 왜 이처럼 급감할까? 한마디로 혜택이 크게 줄었기 때문이다. 그 예로 투기 지역이나

투기 과열 지역과 같은 규제 지역에서 주택 임대 사업을 위해 새로 주택을 취득하는 경우, 양도세 중과를 하게 되며,

종합부동산세도 합산 배제 혜택이 없다. 한마디로 규제 지역에서는 임대사업의 목적으로 집을 사지 말라는 의미이다.

이는 매매 시장에서 투자 수요의 위축을 불러일으키면서 매매 시장 안정에 기여할 것은 명약관화하다. 하지만 어떤

정책이든 그 대가는 지불해야 한다. 임대등록이 줄어든다는 것은 임대물건이 귀해진다는 의미이며, 전세가 상승의

빌미가 된다. 물론 임대사업에 등록되지 않은 임대 물건이 시장에 나올 수 있지만, 전월세 상한제가 적용되지 않기

때문에 전세란을 방지하는 데에는 도움이 되지 않는다. 

 

그러면 실수요자라 할 수 있는 세입자는 어찌 대응하면 될까? 최근의 전세가 하락은 일시적인 공급 과잉에 기인한

것이다. 쉽게 말해 새 아파트 입주가 몰리면서 세입자를 찾지 못한 집주인들이 앞다투어 전세가를 내렸기 때문이다.

실제로 한국감정원에 따르면 5년 이하 아파트의 경우 2년 전에 비해 6.4%가 하락해서 낡은 아파트보다 하락율이

훨씬 큰 상태이다. 이는 단기간에 입주 물량이 몰렸기 때문이다.

 

그런데 이처럼 새 아파트의 전세가가 낮아지면 같은 전세금으로 이왕이면 더 새 아파트, 더 넓은 아파트에 살아보고자

하는 사람이 생기기 마련이다. 문제는 2년 후이다. 그때는 공급 물량이 줄어들면서 전세가가 지금보다는 많이 뛰게

되는데, 이때 싸게 들어갔던 새 아파트의 전세가 상승이 더 높아질 가능성이 있다. 결국 싼 가격에 새 아파트에서

살아볼 기회는 앞으로 2년에 불과하다는 뜻이다. 문제는 사람의 심리가 한 번 좋은 것을 경험하면 삶의 질을 낮추기가

어렵다는 것이다. 자동차가 없는 사람은 소형 자동차라도 생기면 뛸 듯이 기뻐하지만, 대형 승용차를 타던 사람이

경제적인 이유로 소형 자동차로 줄여야 한다면 그 불편함은 배가 된다. 집도 마찬가지이다. 넓은 집에 살게 되면

그에 맞는 가구도 장만하게 되고 살림도 이것 저것 늘게 된다. 이런 상태에서 2년 후 전세금에 맞추기 위해 좁은

집으로 이사하기란 불가능에 가깝다. 늘어난 가구에 비해 수납 공간이 턱없이 부족하기 때문이다.

 

그러면 어떻게 해야 할까? 첫째, 현재의 낮은 전세가는 일시적일 가능성이 높기 때문에 자신의 자산 규모에 비추어

너무 크거나 비싼 전세 집에는 들어가지 말아야 한다. 눈높이를 필요 이상으로 높이지 말라는 뜻이다. 

 

둘째, 가능한 임대사업자의 물건을 찾아라. 일반 다주택자의 경우는 2년 후에 당연히 전세금을 대폭 올릴 것이다.

하지만 임대사업자의 경우는 임대료를 5% 이상 올릴 수 없기 때문에 2년 후에도 상대적으로 싼 가격에 같은 집에서

계속 살 수 있다. 더구나 임대사업자인 집주인의 입장에서도 새로 세입자를 구하더라도 임대료 인상은 5% 이상 할

수 없으므로, 기존 세입자와의 계약을 선호한다. 부동산 중개 수수료라도 아낄 수 있기 때문이다. 이런 이유로 주택

임대사업자의 주택에 세를 사는 것이 세입자로서는 전세금도 적게 올리고, 본인이 살고 싶은 만큼 주거 안정을 누릴

수 있기에 유리한 것이다.    

 

세입자라도 현재 상황만 보지 말고, 2년 후를 내다보며 현명한 선택을 해야 할 때이다.

 

 

                                                                                      아기곰 (‘재테크 불변의 법칙저자)

 

 

[출처] 전세란을 걱정할 때|작성자 아기곰