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부동산이슈

분당 재건축 사업성의 숨은 그림 찾기

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-04-10 09:31 
  • 조회:119



분당 재건축 사업성의 숨은 그림 찾기

 

 

 

지금껏 분당 재건축 얘기가 나오면 꼭 빠짐없이 등장하는 말이 분당은 용적률이 높아서 사업성이 없다란 주장입니다.

많은 재건축 전문가 분들이 이 논리의 오류와 잘못에 대해서 지적해 주셨는데도 불구하고 선무당이 사람 잡는다고

계속해서 이러한 헛소리를 사실인양 버젓이 전파하시는 분들이 꽤 많습니다. 아무래도 분당은 안티들이 많은 지역이어서

어떤 의도와 목적인지 대략 짐작이 가고도 남습니다만, 안타까운 일입니다.

선수급들은 다 아시는 얘기입니다만, 그동안 하도 억측들이 많아서 오늘은 잠깐 이에 대한 얘기를 말씀드리고자 합니다.

(지금껏 분당 재건축 사업성 얘기를 본격적으로 제가 하지 않은 이유는 사업성 때문이 아니라 아직은 조금 먼 미래의

일이라고 보기 때문입니다.)

우선은 용적률에 대한 이해가 필요해보입니다.^^

 

 

[용적률 상향과 마이너스 재건축]

1) 재건축 사업성은 간략히 말씀드리면 용적률에 따른 일반분양물량 * 분양가의 조합에 달려 있습니다.

2) 그런데 분당 재건축을 부정적으로 바라보시는 분들은 분당은 이미 용적률이 높아서 더 뽑아 먹을 용적률이 부족하다는

것입니다. 그러나 분당아파트 용적률을 대개 200%가 넘는 것으로 알고 계신 분들이 많으신듯 합니다만,

분당의 평균용적률은 184%대입니다.

3) 그리고 두번째는 목동이든 개포든 가까운 성남이든 재건축시 용적률은 지자체 기준에 의거 대부분 상향됩니다.

일례로 성남의 100%대 주공 아파트의 재건축시 용적률은 250%로 상향 되었습니다.

목동 재건축 사업성을 언급할 때도 현재의 100%대(117%~165%)낮은 용적률이 재건축시 서울시 기준에 의거 최소 250%

이상으로 가능하다고 보는 이유가 여기에 있습니다. 일부에선 기부체납과 임대가구비율 증가 조건으로 용적률 300%도

가능할 것으로 이야기 합니다.

그리고 현재 용적률이 낮은 만큼 용적률 상향을 통해 증가하는 용적률 만큼 일반분양물량을 늘리면 그 만큼 분양수입이

증가, 사업성은 좋아지기 마련입니다. 즉, 현재 용적률은 낮고 재건축시 용적률은 높으면 높을수록 사업성은 담보가 되는

것입니다.

현재용적률 = 낮을수록 좋다.

재건축시 용적률 = 높을수록 좋다.

그런데 성남시의 현재 기준 허용 용적률은 265%입니다. 분당 재건축시 타 지역의 사례를 대입시 일단 이 정도 선까지의

용적률 상향은 가능할 것으로 보는 것이 통상적으론 합리적 판단일 것입니다.^^

그러면 분당은 지구단위계획시 3종 기준 허용용적률 300%가 가능할까요? 지금으로선 아무도 모릅니다. 다만, 서로 원하는

것을 주고 받기식으로 가능성의 길은 열려있다고 봄이 맞을 것입니다.

 

 

 

[분당의 마이너스 재건축의 비밀]

분당은 잘 아시다시피 50평대 이상 대형 비율이 전체 아파트 세대수의 60%선이라고 알려져 있습니다. 물론 단지별로

차이가 있습니다. 그리고 분당 중심지의 48평 기준 대지지분은 대략 20평 내외입니다.

정확히 언제일지는 모르겠습니다만, 앞으로 분당 재건축이 15년~20년 후라면, 그 때 시점의 주거 트렌드는 1~2인

가구수의 증가로 인하여 지금보다도 더 중소형 선호도가 높아질 가능성이 있습니다.

그러면 분당 대형 아파트가 재건축시 기본적으로는 일차적으론 성남시 허용 용적률인 265%가까이 용적률 상향이

이루어진다고 보고, 대형세대의 상당수를 전용84m2 이하로 재건축 한다고 보면, 현재의 20평이상 되는 대형의 지분은

전용 84형에 필요한 12~13평 정도를 제하면 상당 분량의 지분이 남게 되는 구조입니다.

(대략 현재의 주거 트렌드를 반영하더라도 분당의 60%를 점하는 대형비율을 10%로 줄여도 충분하기에, 나머지 50%를 

 중소형으로 재건축한다면 사업성은 획기적으로 올라갑니다.)

그러면 일반분양물량을 늘릴 수 있게 되니 이것이 분당의 재건축 사업성이 갖고 있는 다른 지역과는 차별화되는

첫번째 숨은 그림입니다. (일부에서 주장하는 분당은 평균대지지분이 높아서 사업성이 나온다는 의미가 이걸 뜻한다고

보시면 될 겁니다.)

 

 

 

[분담금]

분당 재건축 사업성을 부정하는 분들이 말하는 두번째는 분당은 재건축 분담금이 높아서 재건축이 어렵다는 것입니다.

그러나 이는 반은 맞고 반은 틀리는 주장입니다.

그 이유는 지금까지 서울 강남의 저층 저용적률 단지들은 일부 환급도 가능했기에 분담금을 내면서 누가 재건축을

하겠냐는 선입견이 있는 것 같습니다.

그런데 분당에서 리모델링을 추진하고 있는 느티마을, 한솔주공5단지 등의 분담금을 보면 대략 1.5억 이상이 나오는

듯 합니다. 그럼에도 불구하고 분당에서는 분담금을 내는 리모델링이 별 브레이크나 반대없이 아주 잘 추진되고 있습니다.

그 이유는 분당은 강남에 이은 중산층 대표지역으로써 전국 소득순위 2위권의 지역입니다. 거기다가 교통.학군.인프라.

환경.일자리 직주근접 등 정주여건을 모두 갖춘 도시입니다. 한마디론 축복받은 도시입니다. 대다수 주민들은 이런

분당에서 계속 살기를 원합니다. 분당 재건축은 분담금을 1~2억 내더라도 무조건 사업 추진이 될 것이기에, 분담금을

이유로 한 사업성이 없다는 주장도 그저 근거는 없는 낭설일뿐인 것입니다. 이것이 분당 재건축의 두번째 숨은

그림입니다.

분당 재건축 시뮬레이션은 조건에 따라 조금 결과치가 달라지긴 합니다만, 분당 재건축 사업성은 현재시점 대략

1억~2억대 분담금이 나옵니다. (뭐 인테리어 비용만도 대형은 1억선에 가까우니..분당에서 분담금이 문제는 아닌

것이죠.)

게다가 입주 후 시세 상승의 가능성도 고려시 분당에서 분담금은 그리 큰 재건축의 변수는 아니다라고 바라봅니다.

그러나 분당 재건축 사업성은 분양가. 용적률 외에도 속도. 지분 공유 등 다양한 요인에 따라 단지별로 다르기에

현재 시점에서 분당의 모든 단지가 사업성이 있다고 말씀드릴 수는 없습니다.

앞서 말씀드린 용적률 상향의 전제와 미래 분양가의 변수, 그리고 대형평수들의 마이너스 재건축의 조합과 함수를

잘 이해 하신다면 분당의 재건축 사업성이 없다는 터무니 없는 주장에 동요되지는 않으실 것입니다.^^

결론적으론 지금 시점에서 위의 전제와 현 시세 정도의 일분가로 단지별 사업성을 돌려봐도 일부 분담금을 내면서

충분히 사업성이 나오는 곳이 여러 단지입니다.

다만, 문제는 아직도 먼 미래시점의 제도, 지구단위계획상 용적률, 시세 및 일반 분양가 등이 확정되지 않은 상태에서

재건축 사업성을 논하는 것은 조금 적절치는 않은 것 같습니다.

제 생각으로는 현 시점에서 분당은 재건축을 바라보실 때 사업성의 문제보다는 불확실한 시기의 문제로 바라보는 것이

맞을 것입니다.

현 시점에선 대체론 사업성은 충분한데 정부의 안전진단, 민주당 출신 지자체의 주민민심에 반하는 대응 등으로 인해

재건축 시기를 특정하기 어렵다는 점이 분당 재건축의 가장 주요한 변수이자 풀어야할 과제인 것입니다.

 

 

[정 리]

- 분당재건축은 용적률 상향 조치와 평형 마이너스 재건축의 비밀에 사업성이 숨어 있다.

- 그리고 일부 150%대 이하 단지들중 마이너스 재건축 없이도 사업성이 우수한 곳이 여럿 보인다.

- 분당 재건축은 분담금 등 사업성의 문제라기 보단 시기의 문제이다.

추 신.

1) 분당 재건축 사업성을 자꾸 부정하는 자들은 누구일까요? 아마도 미래 분당에 싸게 입성하고자 하는 의도가 뻔한

관심자들일 것입니다.

2) 실수요자들은 분당의 우수한 환경과 학군지에서 애들 키우시다 보면 아파트 가격은 은마나 대치 우선미처럼 재건축

연한을 넘겨 시간이 지날수록 자연스럽게 상승하게 될 것입니다. 그리고 허구헌날 낡았다고 까이는 분당 아파트 품질이

그 전에 지어진 압구정.은마.우선미 보다 훨씬 좋다는 점은 왜 말씀들을 왜 안하시는지 모르겠습니다. (전 경험이 있어서

잘 알거든요. 분당은 거기에 비하면 양반입니다.)

준공 후 30년이 다 돼 갑니다만, 조금 인테리어를 손보면, 주거공간으로서 충분히 만족스럽기에, 대한민국의 대표적인

중산층 밀집지로서 계속해서 수많은 사람들이 살기를 선호하고 입성을 꿈꾸는 것입니다. ^^