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부동산이슈

조정장세에 보수적인 투자처 추천

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-02-11 11:05 
  • 조회:68

 

조정장세에 공격적인, 보수적인 투자자라면

 

 

2019-02-08  [닥터아파트 > 부자노트]



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이번 주는 설 연휴로 인해 주택시장이 조용합니다. 9.13대책 이후 시장은 멈춰 있는 듯하지만 조금씩 움직임이

활발해지고 있습니다. 입주 2년이 갓 지난 옥수파크힐스는 59타입이 지난해 12월초 12억4천5백만원에 실거래

됐습니다. 입주가 한창인 송파헬리오시티 전셋값은 전세물량이 가장 많은 84타입의 경우 하한가는 6억5천만원을,

상한가는 8억원을 향하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난해 9.13대책 이후 일시적 조정장세에 공격적인 또는 보수적인 투자자들에게

도움이 되는 칼럼입니다. 조정장세가 4개월 가까이 계속되면서 비관론이 득세하고 있습니다. 하지만 부동산

가치투자자라면 다수가 아닌 소수의 길을 가야합니다.

지난 2015년 이후 대세상승장에서 규제책이 발표하면 어김없이 일시적 조정장세가 찾아왔습니다. 짧으면 1개월,

길면 5개월까지 계속됐습니다. 문재인정부는 이번에는 다르다고 하지만 저는 다르지 않다고 봅니다. 참여정부는

2005년 8.31대책을 발표하면서 부동산 정책의 완결판이라고 했습니다. 하지만 집값은 폭등하고 추가 대책은

계속 됐습니다. 그리고 집값은 MB정부에서 안정됐지요.

투자도, 정책도 때가 있는 법입니다. 제가 좋아하는 일본 영화 ‘안경’에선 팥을 가장 맛있게 삶는 비법이 소개됩니다.

비법은 바로 조급해하지 않는 것, 초조해하지 않는 것입니다. 팥에 집중하되 조급해하지 말고 가장 알맞게 졸여질

때까지 느긋하게 기다리는 것입니다. 문재인정부는 너무 조급해하고 초조해하고 있습니다.

강의 때도 자주 말씀드리지만 추격매수가 아닌 선제매수를 하고 싶다면 예측가능한 리스크는 감수해야 합니다.

조정장세에 투자하는 것은 한마디로 예측가능한 리스크를 감수하고 다수가 관망할 때 소수인 내가 매수하는

것입니다. 물론 말처럼 쉽지 않습니다.

조정장세에 선제매수하고 싶은 분들에게 추천하는 투자처입니다. 한마디로 정리하면 도심에서 희소가치와 환금성이

높아지는 아파트가 최적의 투자처입니다.

도심은 생활권내 상권, 학군, 직주근접성(역세권)의 중심을 의미합니다. 세 가지를 모두 갖춘 구도심 또는

신도심이라면 가장 안전한 투자처가 되겠지요. 지역적으론 인강남, 인서울은 물론 서울 동남권(강남3구) 접근성이

좋은 인도심을 추천합니다.

먼저 공격적인 투자자라면 저는 정비사업을 추천합니다. 조정장세는 물론 하락장이 오더라도 사업 단계별 상승

사이클이 매매가 하방경직성을 보장하기 때문입니다.

정비사업 투자의 핵심은 일반분양 완판 여부입니다. 구체적으로 정비사업 조합의 사업성과 조합원의 수익성은

일반분양가 책정과 이에 따른 완판이 중요합니다. 정당계약일 기준 6개월 이내 초기계약률이 70%를 넘는다면 통상

완판됐다고 볼 수 있습니다.

먼저 재개발의 경우 환금성이 투자 포인트입니다. 투기과열지구의 경우 2018년 1월 23일까지 사업시행인가를

신청한 구역을 매수해야 합니다. 1월 23일까지 사업시행인가를 신청하지 못한 재개발구역은 관리처분인가후

소유권이전등기시점까지 조합원지위 양도가 금지됩니다. 관리처분인가후 짧게는 4년, 길게는 10년 가까이 매도할 수

없습니다. 유동성 악화로 큰 피해를 입을 수 있습니다.

지금 비투기과열지구라더라도 향후 투기과열지구로 지정되면 조합원지위 양도금지가 소급적용되니 주의해야

합니다. 참여정부 시절 지정된 투기과열지구는 MB정부에서 하락장이 오고 1년 이상 지나서 해제됐습니다.

반면 투기과열지구가 확대될수록 조합원지위 양도금지를 피한 재개발 입주권은 희소가치가 더욱더 높아질 것입니다. .

재건축은 초과이익환수제가 적용되더라도 역발상투자가 필요합니다. 재초환은 지속가능한 정책이 아니기

때문입니다. 입지가치와 사업속도가 뛰어나다면 5년 이상 장기투자처로 조정장세에 매수할 가치가 충분합니다.

특히 투기과열지구내 조합원지위 양도금지 예외 매물은 적극 매수대상입니다. 조합설립인가후 3년 이내

사업시행인가 신청을 하지 못한 경우, 사업시행인가후 3년 이내 착공하지 못한 경우, 착공후 3년 이내 준공하지

못한 경우에 3년 이상 계속 보유한 자는 조합원지위를 양도할 수 있습니다.

정비사업은 조합원으로서 내가 매수한 지분(주택 아파트 등)을 투자해 사업을 하는 것입니다. 따라서 사업속도가

가장 중요합니다. 사업성과 수익성이 좋으려면 일반분양분이 완판돼야 합니다. 따라서 일반분양가도 중요하지만

일반분양 시기가 더 중요합니다. 1월 현재 사업시행인가를 받고 늦어도 2021년까지 일반분양이 가능한 정비사업이

안전한 투자처입니다.

보수적인 투자자라면 입주 2년 지난 정비사업 신축 아파트를 전세레버리지투자를 하면 됩니다.

2019년까지 매도해야 하거나(2020년 이후 양도시 1주택자의 실거래가 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제가

10년 이상 보유할 경우 80%에서 15년 이상 보유시 30%로 대폭 축소) 양도세 비과세 요건을 갖춘 매물을 적극 공략해야

합니다. 또 많지 않겠지만 4월 공시가격 인상-6월 1일 현재 소유자 종부세 인상 부담에 내놓은 신축 매물을 공략해야

합니다.

입주하고 5년이 지난 준신축 아파트는 투자수요가 빠져나가고 실수요시장으로 재편됩니다. 학군이나 직장 때문에

5년 이상 장기 거주하려는 사람이 많습니다. 이 때문에 9.13과 같은 초강수 규제책에도 매매가가 떨어지지 않습니다.

따라서 입주 5년이내 신축을 사서 입주 10년 이내 준신축이 될 때 파는 게 가장 좋습니다. 2019년 또는 2020년 입주예정인

분양권이나 입주권도 신축으로서 희소가치가 높으니 안전한 투자처입니다.

신축 매수후 생활권내에 입주물량이 일시적으로 늘어난다면 보유기간중 전세 재계약시 전셋값 하락을 조심해야 합니다.

입주물량이 몰려 있는 분양권(입주권)은 역발상투자처로 좋습니다. 입주물량이 몰려 전셋값이 낮아지겠지만 입주 2년이

지나면 전셋값이 올라 실투자비 일부를 회수할 수 있기 때문입니다. 특히 입주아파트가 정비사업이라면 갈수록 수도권

인허가 물량이 줄어드니 좋은 투자처입니다.

앞에 언급했지만 신축이든 준신축이든 전세레버리지투자에선 하방경직성이 강한 전셋값이 투자 포인트입니다.

특히 4년 이상 보유기간중 전세재계약을 한두번 한다면 재계약할 때마다 전셋값이 최소한 1억원 이상 오를 수 있는

아파트에 전세레버리지투자를 해야 합니다.

당신이 정말 보수적인 투자자라면 성동구나 광진구처럼 2년 이상 입주물량이 없어 희소가치가 높아지는 신축

준신축 아파트에 투자하면 됩니다. 

 

 

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http://www.drapt.com/drnews/index.htm?uid=1095&page_name=rich_note_view&menu_key=9