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부동산이슈

거래량 감소, 투자에 어떤 의미일까?

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2019-02-07 12:13 
  • 조회:46


거래량이 줄어드는 것은 투자에 어떤 의미일까?

                                                                                  

                                                                                        

 

 

 

 

 

9.13 조치 이후 거래가 급감하고 있다. 9.13 조치가 본격적으로 위력을 발휘하고 있는 201811월과 12월의

거래량을 살펴보면, 전국 아파트 거래량은 월 평균 37624건으로 이는 거래량이 많았던 지난 몇 년 간에

비해 크게 거래량이 줄어든 것이다. 20151월부터 201810월까지 전국 아파트 월 평균 거래량이

56456건이었던 것을 감안하면 최근 두 달의 거래량은 정확히 1/3이 줄어든 것이다.

 

그런데 이런 거래량 감소는 지역별로 큰 편차를 보여주고 있다. 아래 표는 20151월부터 201810월까지

월평균 거래량 대비 201811월과 12월의 월평균 거래량을 비교한 표이다.


 

 

 

 

대전이나 전남 지역은 과거에 비해 거래가 오히려 늘어났지만 서울이나 부산은 예전에 비해 크게 줄어들었다.

특히 서울의 경우는 거래량이 1/3토막 난 것이다.

 

그러면 이렇게 거래량이 줄어든다는 것은 어떤 의미일까? 많은 전문가들이 벌집 이론 등을 이유로

거래량 감소 = 집값 하락으로 해석하는 경향이 있다. 매수자의 입장에서만 보면 이런 이론도 일견

타당성이 있다. 사려는 사람이 많으면 집값이 오르고, 사려는 사람이 적으면 집값이 떨어질 가능성이

크기 때문이다.


 

 




하지만 현실은 다르다. 최근 두 달간 거래량이 과거 평균치보다 30% 이상 대폭 줄어든 A group

(서울, 부산, 강원, 울산, 경기)과 상대적으로 적게 줄어든 B group (전북, 인천, 경북, 경남, 충북, 충남) 그리고

거래량이 오히려 늘어났거나 타 지역보다 적게 줄어든 C group (대전, 전남, 대구, 세종, 광주, 제주)의 매매가

상승률을 비교해 보면, 거래가 양호한 C group의 두 달간 평균 매매가 상승률은 0.53%로서 가장 높다.

이에 비해 거래량 감소가 아주 심각한 A group의 경우는 매매가 상승률이 -0.01%에 그쳐, 집값이 하락하고

있음을 알 수 있다.

 

이 두 그룹간만 보면 거래량이 많은 지역은 집값이 오르고, 거래량이 크게 줄어드는 지역은 집값이 떨어진

것으로 보인다. 그런데 C group 보다는 거래량이 많이 줄어들었지만 A group 보다는 거래량 감소가 적은

B group의 매매가 상승률은 -0.60%으로 아파트 값 하락폭이 A group33배에 달하는 것을 알 수 있다.

한마디로 거래량과 매매가 상승률의 상관관계가 그리 높지 않음을 알 수 있다.

 

이런 관계는 수도권을 보면 더 명확해진다. 수도권에서 거래량 감소가 가장 심각한 지역은 서울(31.1%),

경기(67.2%), 인천(72.8%) 순이다. 거래량 감소가 집값 상승률에 직접적으로 관련이 있다면 집값 상승률은

인천이 가장 강세를 보이고, 경기도, 서울 순이 되어야 한다. 하지만 아파트 매매 거래량이 줄어들고 있는

기간 동안의 아파트 매매가 상승률을 따져보면, 서울 0.27%, 경기 0.10%, 인천 0.02% 순으로 거래량이 많이

줄어든 순서로 집값이 많이 오르고 있음을 알 수 있다. 이는 많은 전문가의 지적과는 달리, 매매가 상승률은

단순히 거래량이라는 한가지 변수에 영향을 받는 것이 아니라는 것을 의미한다.

 

그러면 거래량 감소와 집값 하락률이 왜 정확히 일치하지 않을까? 앞서 언급한 대로 집을 사려는 사람이

줄어들면 거래량이 줄어들게 된다. 하지만 반대로 집을 팔려는 사람이 줄어들어도 시중에 매물이 없으니

거래량은 줄어든다. 이 두 가지 원인이 지역별로 혼재되어 나타나고 있다. 어떤 지역은 전자의 경향이

강하고, 다른 지역에서는 후자의 경향이 더 세게 나타난다.

 

그런데 집을 사려는 사람은 왜 줄어든 것일까? 첫째는 지난 몇 년간 거래량이 크게 늘면서 집을 살만한

사람들은 이미 집을 대부분 샀다고 생각할 수 있다. 더구나 1~2년간 본인의 자산 수준이나 소득 수준에

비해 집값이 크게 오르면서 집을 살 수 있는 여력을 가진 사람의 수가 줄어든 것은 사실이다.

더구나 20173월 이후 전세가 비율이 점점 떨어지면서 매매가와 전세가의 차이가 크게 벌어졌다.

이는 전세를 끼고 집을 사기가 점점 어려워지는 것을 의미한다.

 

둘째는 지금은 집값이 비싸니 집값이 떨어지면 사겠다는 사람이 늘어난 것이다. 쉽게 말해 앞으로

집값은 떨어질 것이니 미리 살 필요가 없다는 것이다. 한 마디로 대기 수요가 늘어난 것이다.

 

셋째는 집을 사고 싶어도 대출 규제나 세금 문제 등 정부 규제로 인해 사지 못하는 경우이다. 이 세가지

원인이 지역별로 다르게 나타나고 있다. 규제 지역은 세가지 이유 모두 작용을 하지만 비규제 지역은

첫째나 둘째 원인이 대부분이고, 특히 그 동안 집값이 떨어진 지역은 두 번째 원인이 가장 크다고 할 수 있다.

 

그러면 반대로 매물이 잘 나오지 않는 이유는 무엇일까? 아이러니하게도 매수세가 줄어든 이유와

정확하게 반대이다. 첫째 집을 팔만한 사람은 대부분 팔았기 때문이다. 지난 몇 년간 매매 거래량이

크게 늘었다. 거래량이 많았다는 이야기는 집을 사는 사람도 많았지만 파는 사람도 많았다는 의미이다.

집을 보유할 자금이 부족하거나 심리적으로 위축된 사람들은 이미 집을 대부분 팔았다는 의미이다.

 

둘째, 매도자의 눈높이가 높아졌다. 예를 들어보자, 어떤 지역의 집값이 5억원에서 지난 몇 년간 10억원으로

뛰었다고 가정해보자. 몇 년 사이에 집값이 두 배가 뛰었으니 본인도 내심 놀랐을 것이다. “이래도 되나?”라는

생각도 들었을 것이다. 그런데 본인의 집값만 오른 것이 아니라 사방 팔방 모든 집값이 오르는 것을 보고,

심지어 본인 집값 보다 더 쌌던 지역이 더 오르기라도 한다면, 오히려 자신의 집 값 상승은 당연시 하는 것은

물론 저평가 되었다고 착각하기 시작한다. 이런 사람이 과거 시세인 5억원에 그 집을 내놓을까?

 

만약 5억원에 내놓아 팔렸다고 해서 그 돈으로 다른 집을 살수 없다는 것도 현실이다. 전국의 모든 집이 같은

비율로 내리지 않는다면 의미가 없다는 뜻이다. 더 나가 집을 팔고 다른 자산으로 갈아타기 하려는 사람의

입장에서도 주가나 물가 등 다른 자산도 같은 비율로 내리기 전에는 집을 팔 가능성이 적다. 갈아타기가

어려운 이유는 본인 것은 비싸게 팔고 다른 사람 것은 싸게 사려는 인간의 본성과 역행하기 때문이다.

 

셋째, 현행 정부 규제의 본질이 거래량을 줄이려는 것이기 때문이다. 규제 지역에서 다주택자가 집을 팔게 되면

양도세 중과세가 된다. 심하게는 양도 차익의 절반 이상이 세금으로 나간다. 그럼에도 불구하고 집을 여러 채

팔게 되면 이번에는 매매사업자로 간주되어 양도 차익이 없더라도 매매가에 대해 부가가치세를 낼 수도 있다.   

 

임대사업을 신청한 사람들은 더 난감하다. 임대 사업용으로 등록된 집을 팔려고 하면 과태료가 부과된다.

그런데 그 과태료 수준을 현행 1천만원에서 3천만 또는 5천만원까지 인상한다고 한다. 한마디로 임대사업을

신청한 사람은 만기가 될 때까지 집을 팔지 말라는 이야기이다. 이러니 매물이 나올 수 없다.

 

집값이 떨어지는 경우는 사는 사람은 적고, 파는 사람은 많은 경우이다. 하지만 정부의 정책이 사려는 사람도

줄이고 팔려는 사람도 줄이는 정책에 집중하다 보니 집값은 떨어지지 않고 거래량만 줄어드는 현상이 나타나는

것이다.

 

다주택자의 매물이 나오게 하려면 한시적으로 중과세를 완화하든지, 임대사업자의 과태료를 면제하는 방법을

생각할 수 있다. 하지만 이런 방법은 시세 차익을 거둔 다주택자의 수익률을 높여주는 결과가 될 수 있기에

정부에서는 쉽게 선택할 수 있는 방법은 아니다.

 

그러면 거래량이 줄어들고 있다는 것은 투자 측면에서 무슨 뜻일까?

 

그러면 어찌하면 될까요? 매수자가 그 가격에는 안 사주면 됩니다. 미래의 상승분을 매도자가 모두 취한다면,

매수자는 수익이 없는 것입니다. 그런 거래는 할 필요 없습니다. 그러므로 현 시세 또는 호가가 과연 저평가되었는지,

아니면 고평가 되었는지를 따져보고 매수 여부를 결정해야 하는 것입니다. 

 

그럼 위에 나오는 두 지역을 제외하고 다른 지역은 무조건 추격 매수를 해야 하나? 아닙니다. 현재의 시장 상황은

정부의 잘못된 정책으로 나타난 일시적인 문제점, 다시 말해 매물 부족 때문에 생긴 현상입니다. 다시 말해

시장에 매물이 없으니, “이 가격에 사려면 사고, 말려면 말고”식으로 던지는 매물을 받아줄 이유가 없는 것입니다.

 

특히 직전 실거래가에 비해 10% 이상 비싸거나, KB국민은행 시세에 비해 10% 이상 비싼 매물이라면 절대 사면

안 됩니다. KB국민은행 시세가 잘못된 경우에는 국민은행에 전화하면 시정해줍니다.

 

예를 들어 어떤 지역의 실거래가가 5억원이었다고 하면, 5 1천만원이나 5 2천만원이라는 호가는 자연스러운

것입니다. 그런데 갑자기 호가가 6억원으로 뛴다면 절대 사면 안됩니다. "그것밖에 매물이 없다는데도요?"

 

집 못 사서 병 났나요?

 

다른 사람은 모두 5억원 이하에 샀는데, 혼자 6억원에 샀다고 가정해 보지요. 이러다 경기가 조금 꺾이거나

정부의 규제로 인해 집값이 5 5천만원에서 횡보한다고 해보지요. 다른 사람들은 모두 5억원 이하에 사서 수익이

크게 났지만, 혼자 5천만원이라는 손실을 보는 것입니다. 거래가 따라 붙지 않는 호가는 나중에 쉽게 꺾어집니.

 

위 글은 작년 2018911일에 블로그에 올린 글의 일부이다. 시장 분위기가 너무 과열된 상태에서 조급한

마음에 추격 매수하려는 사람들에 대한 주의를 환기한 글이다. 이 글의 메시지는 거래량이 수반되지 않은 실거래가는

호가와 다르지 않다는 것이다. 쉽게 말해 거래가 꾸준히 늘어가면서 상승하는 것은 시세로 인정해야 하지만,

거래 없이 호가 위주로 오르는 단지는 나중에 꺾어질 가능성이 높다는 것이다.

 

실제로 서울에 있는 어떤 단지를 예로 들어보자.

 

2018359000만원 (A)

2018559500만원 (B)

2018762500만원 (C)

2018764200만원 (D)

201887억 원 (E)

 

이 단지의 실제 거래 상황이다. 작년 8월 이후 한 건도 거래가 되지 않았다. 그런데 어떤 분이 이 단지의

매물을 71천만원에 사겠다고 한다. 사는 것이 좋을까? 아니다. 그 가격에 사면 몇 년간은 마음 고생에

시달릴 것이다.

 

작년 8월에 7억원에 거래가 되었으니 6개월 동안 물가 상승률을 감안하면 71천만원 정도에 거래하는 것은

적정할 것으로 착각할 수 있다. 하지만 그것은 매도인의 논리이다.

 

정확히는 작년 8월에 거래된 7억원의 거래부터 문제가 있는 것이다. 이렇게 말씀 드리면 “7억원(E)에 거래가

되었다고 해도 직전 실거래가 64200만원(D)에 비해 9% 정도 오른 가격에 산 것이니, 당신이 절대 사지

말라고 한 10% 보다는 낮은 수준 아닌가요?”라고 하면서 반론을 제기하는 사람이 있을 것이다.

 

아니다. 거래가 일어나면 60일 이내 신고하게 되어 있고, 국토교통부에서 집계를 해서 올리기 때문에

그 당시 공개된 실거래가는 59500만원(B)이 최고가였다. 그러므로 매수를 결정할 시점에서의 가이드라인은

(B)110%65450만원 이상이면 절대 사면 안되었던 것이다. KB 국민은행 시세를 감안해도 작년 8

그 단지의 시세는 일반가는 물론 상한가조차 6억원이 되지 않았다. 그러므로 이를 무시하고 매물이 없다는

이유 하나로 7억원에 추격 매수를 한 것은 무리였던 것이다.

 

이 단지의 시세가 앞으로 65천만원에서 횡보한다고 가정해 보자. 그러면 언론에서는 7억원 하던 시세가

5천만원이나 떨어졌다고 할 것이다. 하지만 실제로 손해를 본 사람은 무리하게 추격 매수를 한, 단 한 명을

제외하고는 손해 본 사람은 없다. 다시 말해 7억원이라는 호가에 문제가 있었던 것이다. 결국 거래량을

수반하지 않는 거래는 그것이 실거래라 하더라도 호가와 비슷한 결과를 가져온다는 것에 불과하다는 것을

알 수 있다.    

 

그런데 시장 상황이 반대로 나타나고 있는 지금은 어떨까? 같은 논리이다. 거래량이 수반되지 않는 가격 하락

또한 믿을만한 것이 못 된다. 시세를 거래량과 같이 같이 봐야 하는 이유가 그것이다.

(아기곰 기본반 7강에서 나온 내용의 일부이다.)


                                                                                          아기곰 (재테크 불변의 법칙 저자)