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부동산이슈

부동산 개미들이 모르는 매매타이밍 기술

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2018-12-07 10:19 
  • 조회:15

 

부동산 개미들이 모르는 매매타이밍 기술

 

 

2018-12-07    [닥터아파트 > 부자노트]



이미지

 


 


9.13대책 이후 조정장세가 3개월 가까이 지속되고 있습니다. 강남4구는 재건축 단지를 중심으로 저가매물이

아직 소진되지 않고 있습니다. 반면 서울 등 수도권 전역에서 신축 준신축 재고아파트는 하방경직성이 강하고

투기과열지구인 광명뉴타운 입주권은 저가매물이 소진되고 있습니다.

조정장세가 과거와 다른 점은 유주택자에 대한 대출규제로 인한 거래절벽으로 팔지도, 사지도 못하는 비정상적인

상황이라는 점입니다. 하지만 비정상적인 상황이 길어지진 않을 것입니다. 성수기를 앞두고 저가매물이 늘어나지

않는 반면 매수문의는 늘어나기 시작했습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 개미들이 모르는, 최적의 매매타이밍 기술을 다뤄볼까 합니다. 가장 쌀 때

사서 가장 비쌀 때 판다는 최고의 매매타이밍은 현실에선 불가능합니다.  따라서 잃지 않은 투자를 위해 가장

현실적인 최적의 매매타이밍을 제시합니다.  
 


최적의 매수타이밍이란?
 
가장 싸게 싶은 것은 인간이라면 누구나 갖고 있는 탐욕입니다. 결과적으로 이번 상승장에서도 가장 싸게

살 기회는 있었습니다.   
 
서울 등 수도권 주택시장에서 최고의 매수타이밍은 2013년이었습니다. 2014년까지가 최고의 매수타이밍이었습니다.   
 
그럼 이때 매수하지 못한 분들은 매수를 포기해야할까요? 특히 2015년 대세상승장이 시작된 이후 집값이

너무 오르고 있으니 무주택자 내집마련이나 1주택자 교체수요는 매수를 포기해야 할까요? 비관론자의 주장처럼

2019년 이후 집값이 폭락하니 매수하지 않고 막연히 기다리는 게 상책일까요?
 
제가 생각하는 최적의 매수타이밍은 보유기간중 목표로 하는 자본차익(시세차익)이 가능한 수준의 적정가로

매물이 존재하는 시점이라고 생각합니다. 싸게 샀다고 해도 보유기간중 기대했던 자본차익을 얻을 수 없다면

최적의 매수타이밍이라고 할 수 없습니다.  
 
투자의 완성은 매도입니다. 매도후 세후수익으로 투자의 성적이 확정됩니다. 항상 강조하지만 살 때는 팔 때를

생각하고 매수해야 합니다. 매도가에 집착하기 보다는 내재가치에 집중해 보유기간중 최고의 수익을 올릴 수 있는

투자처를 적정가에 내 것으로 만드는 게 중요합니다.
 
목표로 하는 자본차익에 따라 투자처와 투자기간은 달라질 수밖에 없습니다. 대세상승장이 2023년 전후까지

계단식 상승이 계속된다면 유주택자에게 이번 조정장세는 자본차익을 극대화할 수 있는 투자처로 갈아타는

절호의 기회입니다.  
 
무주택자에게도 마찬가지입니다. 단지 전세재계약 시점에 전셋값이 하락했다는 이유로, 전셋값이 싸다는 이유로

내집마련을 미루고 2년 더 전세입자로 머무르는 것에 대해 신중하게 결정해야 합니다. 이번 상승장에서 자본차익을

얻을 수 있는 마지막 기회를 잃어버릴 가능성이 높으니까 말입니다.    
 
저가매물이 많지 않은 이번 조정장세에선 싸게 팔더라도 도심 신축 준신축 로열동호수를 적정가(저가매수)에

샀다면 최적의 매수타이밍을 잡았다고 봅니다.  
 
지난달 신반포4지구(한신4지구)와 개포주공4단지를 각각 저가매수한 수강생 두분이 생각납니다. 매수하고 가격이

더 내렸으니 걱정하는 게 당연하겠습니다. 하지만 최적의 매수타이밍에 갈아탔다고 믿어야 합니다. 4년 이상 보유후

매도하고 받게 될 투자의 ‘성적’은 뛰어날 것입니다.      
 



최적의 매도타이밍이란?
 
주식 격언중에 매수는 기술이고 매도는 예술이라는 말이 있습니다. 그만큼 매도가 힘들다는 의미가 아닐까요?  
 
대세상승장에서 부동산 개미들이 실수하는 매도타이밍 3가지입니다. 이번에 출간한 책 ‘오윤섭의 부동산

가치투자’에도 소개된 내용입니다.  
 
첫째, 하락기가 다가오고 있으므로 팔아야 한다는 경우입니다. 피터 린치는 주변의 근거 없는 예측에 따라

투자자들이 섣불리 매도할 수밖에 없는 상황을 '북소리 효과'라고 했습니다. 특히 이번처럼 거래절벽 조정장세가

길어지면 언론 뉴스나 전문가들의 말에, 장세에 휘둘리게 됩니다.  
 
둘째, 고평가됐기 때문에 팔아야 한다는 것입니다. 고평가의 기준은 무엇일까요? 전고점에 비해 또는 다른

아파트에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가요? 실질소득이나 경제성장률에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가요?

고평가의 본질은 내재가치에 비해 시세, 즉 시장가격이 지나치게 높다는 것을 뜻합니다.  
 
셋째, 단기간에 너무 올랐기 때문에 팔아야 한다는 것입니다. 이제 더 이상 추가 상승 여력이 없으므로 팔아야

한다는 것입니다. 하지만 추가 상승 여력이 있느냐, 없느냐는 장세가 아니라 아파트 내재가치에 따라 좌우됩니다.  
 
최대의 자본차익을 위해 상승장이 끝나기전 매도해야 합니다. 2019년은 대세상승장 후반기가 시작되는 시점입니다.  
 
3주택 이상 다주택자일수록 우선순위를 정해 2021~2022년에 매도타이밍을 잡아야 할 것입니다. 또 목표로

하는 자본차익에 도달했다면 2022년 이전에라도 매도하는 것도 추천합니다.  

1주택자라면 지금과 같은 조정장세에 신축(입주권 포함) 또는 준신축으로 갈아타고 장기보유하는 것을 추천합니다.

2023년 이후 도심 공급물량 급감(분양물량, 입주물량 동시 급감)으로 시장의 역습이 시작되기 때문입니다.

다만 일시적 2주택자라면 양도세 비과세 기한이 끝나기 전에 종전주택을 매도하고 갈아타는 것이 순리에 맞습니다.  
 
마지막으로 지난 20년간 투자 경험으로 체득한 매매타이밍 팩트입니다.  
 
- 대세상승장에선 매도타이밍은 늦을수록 좋다. 이를 위해선 상승장의 조정장세와 대세하락장을 구분하는

인사이트가 있어야 한다.
 
- 언론 뉴스에 따라 매매타이밍을 잡은 사람 100명중 99명은 실패했다. “부동산으로 돈버는 시대는 끝났다”

“부동산 불패시대는 끝났다”는 뉴스를 믿어선 안된다. 공포와 탐욕을 오가는 인간의 본성이 사라지지 않는 한

부동산, 아파트는 투자처로 영원하다.
 
- 대세상승장에서 수요억제책, 도심 공급감소책만으로 집값은 안정되지(하락하지) 않는다. 규제책이 끝날 때까지

계단식 상승은 계속된다. 상승장에서 매도후 저가매수를 위해 현금으로 보유하는 것은 큰 패착이다.
 
- 매물이 쌓이지 않고 거래를 동반하지 않는(실거래가가 낮아지지 않는) 장세는 하락장이 아니다. 상승장중

조정장세다. 숨고르기를 하며 에너지를 비축하는 시기다.  
 
- 매매가가 계속 오르는 경우는 없다. 대세상승장에서도 가다 서다를 반복하는 계단식 상승을 한다.​
 

 

 

 

2018-12-07    [닥터아파트 > 부자노트]