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부동산이슈

[매수후기] 기흥 ICT밸리 SKV1

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2018-12-05 12:10 
  • 조회:11

[매수후기] 기흥 ICT밸리 SKV1

 

 

 

 

안녕하세요,

오늘은 오랜만에 매수 후기를 올려보려 합니다. 그런데 종목이 아파트가 아니라 "지식산업센터" (일명 아파트형 공장) 입니다. ^^;

투자한 아파트가 10개가 넘어가면서, 하락장에서의 레버레지 Risk Hedging과 종부세 부담 등 앞으로의 가야 할 길에 대한

고민을 많이 하였습니다.

결국 다음 투자 item으로 검토하던 것이 "토지", "상가", "지식산업센터" 였는데, 일단은 그중에 "지식산업센터"  첫 

테이프를 끊게 되었습니다.

사실 지산은 가끔씩 경매로 좋은 물건이 나오기에, 기다렸다가 경매로 진행을 해볼까 하다가... 마침 괜찮다고 판단한 신규 분양

물건이 있어서, 지난주에 주변 고수분께 마지막으로 조언을 구하고 지르게 되었네요~


매수한 물건은 기흥역에 있는 기흥 ICT 밸리 SKV1 이구요,

기흥 ICT 밸리 SKV1, 이게 공장이냐? 우리 회사보다 좋은듯


 

글은 쉽게 쓰지만, 막 지른 것은 아니구요. 1주일 넘게 끙끙대면서 하기 내용들을 고민해 보고 결정한 사항입니다.

지식산업센터 Risk

- 지식산업센터는 아파트처럼 크게 오르지 않음
- 취득세가 거래 금액에 관계 없이 4.6% 이므로 부담스러움
- 최근 정부의 장려 정책으로 지식산업센터의 공급이 늘고 있음
- 금리 인상에 의한 수익률 악화 가능성

지식산업센터 기회

- 건물 관리가 잘 되고 관리비가 낮아 공실이 적으며, 반영구적으로 월세 세팅 가능 (수익형 부동산)
- 입지와 분양가에 따라 크게 상승하는 경우도 있음 (수지 동천 유타워 4년전 평당 분양가 670만원, 현시세 1,100만원)
- 계약금 10%만으로 분양받을 수 있으며, 입주시까지 대출 이자 부담이 없어 추가 자금이 들지 않고, 입주시에는

최소 70% 이상 대출 가능
- 전매 제한이 없어 언제든지 매도 가능함

 

기흥ICT 밸리 SKV1 Risk

- 입지가 서울 도심이 아닌 경기도이므로 평당 4만원 임대료 가능성 불확실
- 역과의 약간은 애매한 거리, 초역세권은 아님. 450m, 빠른 걸음으로 5분
- 향후 구성역 개발시, 비교 우위의 지식산업센터 추가 공급 가능성

기흥 ICT밸리 SKV1 기회

- 저렴한 분양가 (기흥 600~700만원대 /동탄 700~800만원대 / 평택 700만원대 완판)
- 기흥역 도보 5분 역세권으로, 2023년경 GTX 개통시 삼성역까지 Door to Door 30분 내로 도착 가능
- 분당선 전구간 급행화시 기흥역 가치 한번 더 상승
- 분당 및 수원의 노후화된 건물 사용중인 IT 기업들 이전 가능성 (수요 풍부)
- SK 건설 브랜드 나쁘지 않음
- 그리고 내가 나중에 여기에서 직접 사업할 수도 있음 ^^; (선점)

저는... 로얄층 물건은 이미 많이 나가서 어쩔 수 없이 6층 물건으로 했습니다. 모 그래도 층이 낮을수록 분양가가 낮아서

오히려 수익률은 높을 것이라는 직원분의 말씀...? ㅎㅎ

거의 15년 전에 지어진 제가 다니는 회사 건물이 아직도 새것처럼 유지되는 것을 보면서, 지식산업센터는 일단 분양받으면 내가 손볼

것 없이 반영구적으로 월세를 받을 수 있다는 생각이 듭니다. 저도 아마 이 물건은 특별한 사정이 없는 한 계속 소유하게 되지 않을까 싶습니다.

아파트와 오피스텔 외의 종목에 대한 투자는 처음이라 다소 긴장되기는 하지만, 나름대로 치밀하게 분석을 했고, 성격상 일단 한번

결정을 하고 나면 안 돌아보는 체질이라,,,  이제는 기다려 보는 수밖에 없을것 같습니다. 한 3년 후에 뚜껑 열어보면 오늘의

결정이 잘한 것인지 평가할 수 있겠죠?

이웃분들도 성투하시구요~