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부동산이슈

2019년 수익형 부동산 시장 전망

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2018-12-04 14:08 
  • 조회:20

 

2019년 수익형 부동산 시장 전망

 

 

2018-12-03  [닥터아파트 > 전문가칼럼]

 

 

애널리스트 사진
윤재호[metrocst] [메트로컨설팅 대표]
매경 수익형부동산 경매과정 주임교수
단국대 경영대학원 자산관리과정 강사
한경·매경·자산관리공사 부동산칼럼리스트
연세대·광운대·경기대 경매 및 소액제테크 강사
메트로컨설팅(주) 대표

 

공급 과잉에 수익률 하락세

 

2018년 한해는 수익형 부동산 거래량이 크게 늘어난 한 해였다. 주택시장 규제 강화가 지속된 탓에 다주택자에 대한

양도세 및 보유세 부담이 커지면서 상대적으로 세금 부담이 덜한 상가와 오피스텔에 대한 보유심리가 강세를 보였다.

불확실성이 커지면서 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익형부동산이 특히 관심을 끈 해이기도 하다.

또한 저금리 시대가 장기화되는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 몰리면서 활황세를 보였다.

 

국토교통부 통계에 따르면 2018년 상반기 전국 상업·업무용 부동산의 거래 건수는 총 192468건으로 집계됐다.

이는 2017년 같은 기간 171220건에 비해 12.4% 증가한 수치이다. 수도권에서 거래된 상업·업무용 부동산도

122065건으로 2017년 같은 기간 104191건 보다 17.2% 늘어나 2006년 이후 가장 높은 수치에 해당한다.

여기에 정부의 잇단 부동산 규제 방안이 나오면서 이른바 풍선효과가 발생했다.

 

시장에서 관심이 몰렸던 만큼 상가의 신규 공급이 늘면서 거래도 활기를 띠었다. 한국토지주택공사(LH)

단지 내 상가의 분양은 평균 낙찰가율은 146%로 집계됐다. 마곡, 김포, 남양주 등 수도권에서 공급이 늘면서

성황리에 분양을 마쳤다. 낙찰 경쟁이 가장 높았던 단지로는 화성동탄A44(227%), 하남미사A24(174%),

화성동탄A48(155%) 순이다. 서울 중형급 민간아파트 상가의 공개입찰의 경우 평균 101의 청약경쟁률로 단기간

완판을 거뒀다.

 

2019년 수익형 부동산 시장은 어떻게 움직일까.

 

수익형부동산 투자 환경이 점점 어려워지면서 약보합세로 돌아설 것으로 예상된다. 대출금리 인상, 분양가 인상,

공급물량 증가, 소비위축, 대출규제 등의 악재들이 겹쳤다. 앞으로 수익형부동산을 투자할 때 자기자본 금액도 커지게 된다.

2018년 하반기부터 모든 대출을 심사하는 총체적 상환능력 비율(DSR)도 시행된다. 그렇다 보니 주택규제 강화로 인해

틈새투자처로 꼽히던 수익형 부동산시장의 위축이 불가피할 것이란 전망이 우세적이다.

 

더불어 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법예고 되면서 2019년 초에 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서

5%로 낮아진다. 환산보증금 기준액도 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억 원에서 61000만원까지 보호받을

수 있게 된다. 법 개정으로 인해 임차인의 안정적인 영업여건이 보장되지만 상가 등 투자자 입장에서는 부담으로 다가올

수밖에 없어 수익형 시장의 흐름 중 과열현상은 나타나지 않을 여지가 높다.

 

오피스텔·상가의 공급 과잉 영향으로 투자 열기가 식고 있는 상황이다. 20182분기 중대형과 소규모 상가의 공실률이

각각 10.7%, 5.2%2017년 대비 1% 이상 높아졌다. 상업용 건물 인허가 물량이 48142010~2014년 연평균

인허가 물량(3282) 대비 46.7% 높아 공실률 상승 압박이 크다. 오피스텔은 2018년 하반기에 전국 3만 여실이

입주 예정이다. 지난해 보다 12% 늘고, 하반기 입주량으로 2004년 이후 가장 많다. 임대수익률이 계속 하락하는

상황에서 공급 과잉현상이 우려되고 있다.

  


 

대출 규제, 금리 인상으로 상가 등 거래 위축

 

시중 유동성이 여전히 넘치는 터라 세금 부담이 상대적으로 적은 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 시중 자금이

몰릴 가능성이 있다. 정부의 부동산 규제책이 다주택자에 대한 과세강화이기 때문에 똘똘한 한 채는 보유한 채 여유자금은

상대적으로 세금부담이 덜한 수익형 부동산으로 갈아타는 시나리오가 예상된다. 새로 상권이 형성되는 신도시나

업무지구의 상가나 지식산업센터, 또 교통망 등 인프라가 확충되는 지역이 신규시장이 될 전망이다.

 

2019년 상가 시장은 공급 과잉·고분양가·금리 인상대출규제로 약세 분위기가 이어질 전망이다. 미분양 상가와

공실 상가 누적 외에 신규 공급량이 늘면서 거래 적체 양상을 띨 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 2017년 전국

분양 상가 점포수는 15982개로 2007(18322) 이후 가장 많았다. 수도권에서는 전체 66%에 이르는 1663개가

분양됐다. 상가 공급이 늘고 미분양이 적체되면 세입자를 구하기도 어렵고 상가의 가치가 떨어진다.

 

공급 물량이 늘어나는 데다 분양가 수준은 역대 최고 수준이어서 상가 수익률도 점차 떨어질 전망이다. 부동산114

따르면 상가의 3.31층 평균 분양가는 전국 3280만원으로 조사됐다. 20152935만원, 20172692만 원 등 9년간

2000만 원대를 유지하다 20183000만 원대를 넘어섰다. 서울 등 수도권에 위치한 상가의 평균 분양가는 5년 새 41%

올랐다. 분양가 대비 수익률도 떨어지면서 투자는 신중해야 한다는 지적이 나오고 있다.

 

수익형 부동산의 대표 격인 상가는 시중 유동자금이 몰려 우량 상권 내 신규 분양상가 거래량은 늘지만 수도권·지방 상가의

경기는 앞으로 최소 1~2년 고전을 면치 못할 전망이다. 수익률 하락과 기존 상가 공실 여파로 상가 가격 오름세가 하향세를

탈 가능성이 높아서다. 하남, 동탄2, 수원 광교, 남양주 다산 등 수도권 2기 신도시 등 택지지구의 경우 공급과잉에 따른

공실 여파로 매매·임대 투자 수요는 당분간 감소할 가능성이 크다.

 

대표적인 수익형 임대 상품으로 관심을 끄는 오피스텔도 공급물량 급증과 금리인상, 공실 위험 우려의 영향으로

2019년 내내 가격 하향세를 띌 것으로 보인다. 금리가 올라 평균 기대수익이 떨어지고 공급이 급증하고 있어 입지가

아주 좋거나 배후 수요가 넉넉한 서울·수도권 핵심 지역에만 수요가 몰릴 전망이다. 2019년까지 물량이 급증하는

양상이어서 입주 수요가 몰리는 역세권 위주의 물량으로 투자 쏠림이 예상된다.

 

오피스텔 경기가 약세를 보이는 가장 큰 요인으로는 2019년 이후 예정된 입주물량 급증이다. 부동산114가 집계한 2018

전국 오피스텔 입주예정 물량은 78542실이다. 서울·