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부동산이슈

부동산 하락 신호

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2018-12-03 11:54 
  • 조회:13

부동산 하락 신호

 

[출처] 부동산 하락 신호|작성자 엘디 LDragon



데이터로 부동산 하락신호를 잡을 수 있다는 사람들이 요즘 많은거 같다.  데이터가 마치 부동산 투자에 있어

만능인줄 아나보다?  데이터도 결국은 후행적이다. 요즘 많이 이용하는 시계열도 일주일전의 통계를 낸것으로

한계를 갖고 있다.  이걸로 대략적인 미래를 예측은 가능하겠지만 그게 꼭 들어맞을거란 보장은 없다.

그리고 한가지 더 말하겠는데,  부동산 상승 초기 2014~2016년까지는 데이터를 가지고 투자하는 사람들이

별로 없었다.  즉 블루오션의 영역이어서 경쟁자도 없어 돈을 벌기 쉬웠다.  그러나 요즘은 어떤가? 너도나도

데이터를 가지고 부동산 투자를 한다.  예전에 10명중 1명이 데이터 가지고 투자를했다면 돈을 벌겠지만,

지금은 10명중 8명이 데이터 가지고 투자를 한다.  여러분이 생각하기에도 돈을 벌수 있다고 생각하나? 

대부분의 사람들이 데이터를 가지고 똑같이 생각하고 행동할텐데?? 


예를 들어 대전이 좋을거 같아서 모든 사람들이 한꺼번에 투자를 들어가면 가격은 높아지고 갭투자가

대부분이라 그들이 내놓은 전세물량은 결국 자신들의 목을 조르는 형국이 된다.

예전 부동산 상승장때도 이런 데이터를 가지고 투자하는 방법이 없었을거라 생각하나? 과거에도 있었다.

그러나 하락장때 왜 다 없어졌을까?  하락장때는 데이터고 모고 별 소용없이 그냥 뭘 해도 하락을 하는거다. 

부동산 하락하는데 데이터를 활용해 수익 난 사람이 과연 있다고 생각하나?

전세가는 횡보하는데 매매가가 상승하면 하락신호로 봐야 한다는 사람이 있다.  그럼 서울은 어떻게 봐야하나? 

전세가는 더이상 움직이지 않고 매매가는 엄청 상승했는데 그럼 앞으로 서울이 하락할까? 절대 아니다. 

데이터만 가지고 투자하는 사람들의 한계인거다.

과거 통계를 보고 5년이상 상승한 지역이 없다면서 앞으로도 그럴거라 생각해 서울의 경우 5년간 상승했으니

앞으로 하락을 할거라 보는 견해가 많다. 부동산이 그렇게 과거를 가지고 정확히 예측 가능하고 공식적이라면

누구나 돈을 벌게?? 그럼 대구와 광주는 오랜동안 상승을 했는데 왜 아직까지 상승하는건데? 과거가 꼭

미래에도 적용이 될 수 없는거다.

4년간 50%이상 오르면 주의하라는 사람이 있는데, 그건 누구도 모르는거다. 100%이상 오른 곳 수두룩한데

그럼 이 아파트들 다 앞으로 하락할까? 절대 아니다. 부동산은 상승률보다 상승할 수 있는 기간의 길이가

얼마나 긴지? 얼마나 남았는지가 중요하다.    그걸 만드는건 오직 00000뿐이다. 
근데 서울과 수도권은 아직 00000이 충족되지 않았기에 많이 올랐지만 더 상승할 거다.

pir로 아파트가 고평가 저평가 됬는지 판단하는 사람은 정말 믿으면 안된다.   가구소득으로 주택을 몇년 안에

살수 있는지 없는지를 따지는 건데, 이때 가구소득은 각 지역의 소득이 아니라 전국의 소득을 가지고 일률적으로

계산을 하는건데 이게 과연 맞을거라 생각하는가?  이 지표는 참고만 해야지 절대적으로 믿으면 투자에 필패 한다. 

참고로 분당의 경우 pir가 이미 고평가인 경우가 많은데, 그럼 가격이 더 오르지 않고 떨어져야 하는데 지금 어떤지

다들 알거다.  pir로 아파트 고평가, 저평가를 운운하는 자들은 믿지마라

전세가 남아돌면 하락의 신호라 보는 사람이 있는데, 그럼 지금같은 경우 전세가 남아도는데 앞으로 하락하겠네?

지금 서울의 경우 전세가 남아돌고 힘을 못 쓰는건 입주물량이 최대이고 또 앞으로도 많이 예정되 있어서다.

즉 공급이 많아서가 이유다. 그리고 또 하나의 다른 이유는 정부가 재건축,재개발의 중도금대출을 규제해서

이주수요가 제때 일어나지 않기 때문이다.  이 입주물량 과잉구간만 지나면 다시 상승할 거다.

데이터를 보고 갭투자 하는 사람들 많다. 많아도 너무 많다.  갭투자란 19년1월에 만약 투자 하면 21년1월에

매도를 할 계획으로 보통 투자를 하는거다.  갭투자란 전세가를 높게 세팅해 투자금 적게 들이고 2년후에도

공급이 부족한 곳을 찾아 투자하는 거다.  아파트 상승의 이유가 높은전세가로 인해 매매를 밀어올리는 곳을

찾는거니까. 근데 2년후 공급이 많아지면 전세가가 힘을 쓸 수 없고 그로 인해 매매가도 오를확률이 없으니

공급이 앞으로 부족할 곳만 찾는거다.
그래서 데이터를 활용해 2년후 공급이 없는곳을 찾아 투자를 보통한다. 그러나 여러분이 간과하는게 있다. 

2년후 공급이 없을거라 보고 투자했는데 몇개월 후 그 지역에 2년후 공급이 갑자기 부족에서 과잉으로 바뀌어

있을 수도 있다. 왜냐면 공급은 숨어있는 것들이 많으니까. 한 예로 김포가 그거다.
김포는 원래 2020년엔 공급이 부족한 곳으로 데이터상으로 잡혔었는데 18년 여름이후 갑자기 2020년에 공급이

과잉인곳으로 바뀐곳이다.  즉 공급만 보고 투자하면 필패하기 십상이다.

부동산이란게 그렇게 쉬운게 아니다. 미래는 누구도 예상할 수 없다. 그것도 정확하게 예상을 할 수 있다면

그건 투자가 아니다. 
데이터가 최고고 만능이라 생각하고 그것만 전적으로 믿고 투자하다 실패하는 사람들 많이 나올거다.

갭투자로 흥한자 갭투자로 망하고, 데이터로 흥한자 데이터로 망한다.

데이터로 부동산을 예측할 수 있다면 누구나 돈을 벌게??
데이터로 부동산 투자하는 프로그램  돈주고 보지말고 무료이면서 양질의 프로그램 제공하는곳 있다.

왜 굳이 유료로 이용해서 남의 배를 채워주는가?
남이해놓은거 돈주고 쓰면 편하긴하겠지만 남는거없고 평생 그걸 써야한다.
왜 물고기 잡는 법을 직접 배워서 직접 안잡고 남이 잡아서 비싸게 파는 고기만 사려하나?

물고기 잡는법은 한번만 배우면되지만 사먹는건 평생 사먹어야한다.
당신 삶의 주인은 당신이다. 당신 자신이 무엇이든 해야지, 남에 의해 남이 해놓은거 사먹는자는 절대 부자가 될수없다.

운좋게 돈을 벌수있지만 그 운이 다음에도 계속될거라 착각하는가?

제발 남좋은 일 시키지말고, 자기 자신 좋은일을 하자


[출처] 부동산 하락 신호|작성자 엘디 LDragon