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부동산이슈

서울 외곽에 머물면 안되는 이유

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2021-04-22 10:08 
  • 조회:68

상승장 후반기 서울 외곽에 머물면 안되는 이유

 

[닥터아파트 > 부자노트]

 

 

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4.7 서울시장 부산시장 보궐선거 결과에 충격을 받은 여당이 부동산 규제완화 시그널을 보내고 있습니다.

문재인정부는 지난 2019년 12.16대책으로 1주택자까지 고통을 가했습니다. 서울 등 투기과열지구 시가 15억원

초과 주택담보대출 금지와 종부세 폭탄이 바로 그것입니다. 특히 종부세는 올해부터 다주택자는 물론 1주택자가

내야할 종부세액은 매년 급증하고 있습니다.

정부와 여당은 코앞에 닥친 내년 3월 9일 대선 및 6월 1일 지방선거에서 표를 의식했습니다. 여당은 1주택자의

표심을 잃으면 필패할 것입니다.

그런데 규제완화는 주택시장 하락장에서 나오는데... 아직 하락장이 아닌데.... 역대급으로 재고가 부족한(미분양이

 적은) 주택시장인데 규제완화라고? 문재인정부의 규제책 남발로 시장이 꼬여도 많이 꼬이고 있습니다.

참여정부 이후 규제완화는 다음 정부인 MB정부에서 이뤄졌습니다. 2008년 11월 강남3구를 제외하고 전국에서

투기지역을 해제했습니다. 이어 2010년 8월 비투기지역에 DTI 한시적 완화를 단행했습니다.

문재인정부에서 규제완화에 큰 기대를 하지 않는 게 좋습니다. 무주택자에게 투기과열지구 LTV 40%를 60%로

완화한다? 종부세 기준을 공시가격 9억원 초과에서 12억원 초과로 완화한다?

정치인, 오세훈 서울시장은 어제 압구정 여의도 목동 성수 등을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 일주일안에

풀겠다는 정비사업 규제는 그대로 두고 분노한 표심보다 집값 상승이 더 무서운가요? 단기적으로 정비사업 속도를

 내면서 어떻게 집값이 안정될 수 있나요?

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 상승장 후반기(사실 후반기란 말도 정확하지 않습니다. 하락장이 와야 후반기가

언제인지 정확히 알 수 있습니다)에 유주택자가 어떤 포지션을 취해야 하는 지를 정리했습니다.

저는 항상 말합니다. 하락장은 지금 보유한 주택보다 상급지에서 맞아야 한다고 말입니다.

하락장이 오고 나서 상급지로 갈아타면 왜 안되나요? 물어보는 분들이 많습니다. 그건 실전에서 하락장에서

상급지로 갈아탈 수 없기 때문입니다. 중하급지는 하락장에서 상급지보다 먼저 팔수 없기 때문입니다. 하락장에선

무조건 선매도 후매수인데... 상급지가 바닥을 치고 상승해야 하급지는 팔 수 있습니다. 팔리지 않는데 어떻게

상급지로 갈아탈 수 있을까요?

그럼 하락장이 오기전에 모두 팔고 현금을 갖고 있다 상급지를 사면 되지 않나요? 질문을 합니다. 신이 아닌 이상

하락장이 언제 올지 모르는데 하락장이 오기전에 판다는게 가능할까요? 가장 어리석은 투자전략입니다.

그래서 리스크 헷징이란 말이 있는 것입니다. 리스크를 얼마나 제어하느냐에 따라 고수와 하수가 갈라집니다.

하락장이 오기전 주택을 모두 팔아 현금화하는 것은 리스크 제어가 아니라 리스크 회피입니다.

“얼마나 수익을 올렸느냐가 아니라 얼마나 오랫동안 수익을 올렸느냐가 중요하다.”

“장기적으로 투자 성공으로 가는 길은 공격적인 투자보다는 리스크 제어에 있다. 투자자들의 성과는 성공사례가

얼마나 대단했느냐 보다는, 실패사례가 얼마나 되고 그 사례들이 얼마나 나빴는지에 의해 결정된다. 리스크를

능숙하게 제어하는 것은 탁원할 투자자임의 징표다.”

“하이리스크 하이리턴은 오랫동안 지속될 수 없다.”

하워드 막스의 말에 전적으로 동갑합니다. 부동산 하수는 물론 이번 상승장에서 운좋게 자본차익을 늘린 다주택자

에게 들려주고 싶습니다.

본론으로 들어가 하락장을 하급지에 맞으면 안되는 이유는 하락장에선 물론 상승장 초기에도 갈아타기 힘들기

때문입니다. 이번 수도권 상승장에서 상승장 초기는 2015~2017년으로 봅니다.

예를 들어 제가 많이 인용하는 대치아이파크의 경우 84타입 기준으로 2015년 1월 11.5억원에 샀다면 지금

28.5억원이니 시세차익이 17억원에 달합니다. 지난해 6월 대치동이 토지거래허가제로 묶여 가격이 정체돼

있는데도 말입니다.

그럼 대치아이파크를 상승장 초기 2015년에 사려면 어디에서 하락장을 맞았어야 할까요? 최소한 과천에서

하락장을 맞았다면 대치아이파크로 갈아탈 수 있었습니다. 개포 잠원 서초방배 잠실 등 강남3구에서 하락장을

맞았다면 가장 이상적입니다. 물론 인근 대치동 개포동에서 대치아이파크보다 낮은 구축을 보유한 사람이 가장

먼저 상승장 초기에 갈아탔을 것입니다.

지금 압구정으로 갈아탈 수 없다면 반포잠원 대치도곡 개포 서초 등 구축을 전세끼고서라도 매수하고 하락장을

맞아야 합니다.

또 서초그랑자이를 사고싶은데 기회를 놓쳤다면 다음 상승장 초기를 노리고 서초방배에서 하락장을 맞아야 합니다.

마포프레스티지자이를 지금 내 것으로 만들 수 없다면 애오개~공덕 마포대로 라인 등 마포구나 서대문구 준신축을

사고 하락장을 맞아야 합니다.

앞에서 언급했지만 서울 외곽 또는 수도권 외곽을 팔고 서울 또는 서울권 도심 핵심입지로 갈아타야 하는 이유는

하락장에서 팔고 싶어도 팔수 없기 때문입니다. 하락장이 오면 하급지는 거래침체가 아니라 거래절벽이 3년 이상

계속될 수 있습니다. 매수세가 0에 가까우니 손절매도 불가능합니다.

2010~2012년 수도권 하락장에서 미분양은 늘어나고 주담대 이자는 상승해 아파트를 팔고 싶어도 팔지 못해

하우스푸어를 많이 양산한 지역은 어디일까요?

상승장 후반기에 접어들면 대출규제 등 각종 규제수위가 높아져 풍선효과로 노도강처럼 중저가 아파트 상승폭이

커집니다. 2019년, 2020년처럼 말입니다. 올 상반기까진 이런 추세가 유지될 가능성이 높습니다.

하지만 대선이 가까울수록 1주택자 표심을 얻기 위해 규제완화 가능성이 높습니다. 네임드 아파트 상승폭이 다시

커질 가능성이 높습니다. 다시 갭벌리기가 시작될 것입니다.

또 하락장에 대비해 중저가로 자본소득을 올린 다주택자들이 2020년 하반기부터 안전자산으로 평가하는 서울

서울권 핵심입지 아파트(신축 준신축 입주권 등)로 갈아타는 교체수요가 늘어나고 있습니다.

문재인정부는 물론 차기정부에서도 수급 상황을 볼 때 생활 인프라가 뛰어난 서울 핵심입지 재건축단지는 폭등할

가능성이 높습니다.

반면 서울 외곽, 수도권 외곽은 과공급으로 향하고 있습니다. 우선 2022년 상반기이후 자동말소된 단기임대

매물이  나옵니다. 2026년엔 자동말소된 준공공임대 물량이 쏟아집니다. 대부분 서울 또는 수도권 외곽 소형

구축아파트입니다. 여기에 3기 신도시 등 수도권 공공택지 입주물량이 2026년부터 늘어날 것입니다.

명심하세요 팔지도 않고 자본차익에 취해 서울 외곽 또는 수도권 외곽 아파트를 계속 보유해선 안됩니다.

다주택자라면 올해와 내년 매도를 추천합니다. 갈아타지 못한다면 다주택자는 아무리 늦어도 2024년까지

매도해야 합니다.

수도권 지방 가리지 않고 문어발식 투자를 한 다주택자라면 지금 당장 리스크 제어를 해야 합니다.

오는 7월부터 서울 외곽과 수도권 외곽 대체재인 3기 신도시 등 수도권 공공택지 사전청약이 시작됩니다. 물론

대체재가 되려면 아파트가 입주해야 합니다. 

 

 

원문보기 ​   http://www.drapt.com/drnews/index.htm?uid=1234&page_name=rich_note_view&menu_key=9