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부동산이슈

재건축, 재개발 압력은 결국 터진다

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2021-04-05 09:41 
  • 조회:34

재건축, 재개발 압력은 결국 터진다


 

 

http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021040114445178571&cast=1&STAND=MT_P

 

서울시장이 누가 되든 서울의 재개발.재건축은 어차피 할 수 밖에 없다.

둑에 물이 넘쳐 수압으로 인해 둑이 무너지려고 하고 있는데 임시방편으로 둑이 무너지지 않도록 막는다 한들

일시적일뿐 영원히 둑이 수압에 못이겨 무너지는 것은 어차피 시간 문제다.

서울의 재개발. 재건축도 마찬가지다. 이제 서울 주택의 노후도가 30년 넘은 곳들이 많아졌다. 비오고 , 불나면

소방차도 들어오지 못하는 곳들이 많다. 이런 곳들은 자체적으로 집을 수리할 돈도 없고 신축이나 증축도 쉽지 않다.

도시재생사업을 하면 좋아진다는 말을 믿었지만 비오고 낡은 집은 그대로고 벽화마을만 만들었다. 벽화마을

만들었다고 외지에서 사람들이 몰려들고 조용하게 그동안 살았는데 시끄러워 살 수가 없어졌다. 그리고 쓰레기는

왜이렇게 많이 버리는지...... 살기는 과거보다 벽화마을 되니 더 안 좋아졌다.

정부가 아무리 안된다 하고 규제를 해도 어차피 될 것은 되게 마련이다. 서울은 땅이 없어 새 아파트 공급하려면

재개발.재건축뿐이니까.

공공이 우리나라에서 공급을 도 맡아 하려다 성공한 사례는 없다. 결국 공급은 민간 건설사들이 이익이 나서

쏟아내야 많아진다. 조합원들도 분담금이 낮아야 사업을 진행하려 하지, 분담금이 많으면 진행 안한다. 민간건설사와

조합원의 이익을 인정해줘야 공급은 많아질 수 있는데 이를 인정하지 않고 수익을 환수하려 하니 집값은 잡히지 않는다.

용수철을 아무리 누른다 한들 영원히 누를 수는 없다. 시간이 지나면 누르는 압력은 약해지며 결국 제자리로 돌아온다.

똑똑한 한채에 집중하는 시기가 왔는데, 올해나 내년에 분양을 할 수 있고 입주가 하락장이 오기 전에 할 수 있는 곳의

정비사업 투자가 최고의 투자처다. 규제를 계속해도 어차피 집값은 날라갈거고, 규제를 완화해 적극 장려해도 어차피

집값은 날라간다.

분양과 입주를 4년 안에 가능한 곳의 투자가 최고다.

근데 돈이 없다고? 그럼 이야기 나올 만한 곳의 썩빌, 썩연이 차선책이다.

근데 이건 또 잘 몰라서 투자하기 두렵다고?

그럼 리모델링 얘기 나올만한 곳에 투자 해이~~~

 


 

 

공공재개발 될 곳에 투자 유망하다고 투자하라는 바보들이 있는데, 그걸 또 믿고 진짜 투자하는 더 바보들이 많다.

공공직접시행은 2월4일 이후 매수하면 현금청산되지만, 공공재개발은 현금청산 안되니까 좋다고? 새 아파트가 되니까?

거기 들어가서 실거주 할 사람이라면 새 아파트를 받아 거주할 수 있으니 좋은게 맞지만, 대부분 이런 곳의 썩은 빌라를

사는 사람들은 투자자고, 그 이유는 돈을 벌고 수익내서 팔고 나올 목적으로 한다. 실거주 목적이 아니다.

현금청산 안되니까 좋다고 샀는데, 후보지로 지정되고 나면 투자자들이 들어오지 못하게 토지거래허가제를 시행해

실거주 할 사람이 아니면 더이상 매수하지 못하게 막아놨다.

후보지로 지정되면 집값은 오른다. 기대감과 헌집줄게 새집다오가 되니까. 그런데 집값 올라도 내가 투자한걸 받아줄

다음 매수자가 없으면 어뜩하지? 투자 잘 못하는 것이다.

내가 팔고 싶을 때 팔지 못한다? 장기임대사업자 등록을 내가 비추천 하는 이유는 10년을 묶어야 하는데, 10년 다

채워서 팔 때 부동산 하락장이면 어떻게 할건가? 그리고 내가 급하게 팔아서 현금화 해야 하는데 팔지 못하면? 그리고

최고가에 도달한거 같고 조금있으면 하락장 올거 같은데 그 전에 팔고 싶어도 팔지 못하면 아무 소용이 없는 것이다.

그런데 사람들은 그런거 생각 못하고 당장 종부세 배제되고 약간의 세금 깎아준다는거에만 현혹되 임대등록을 한다

(지금은 혜택들이 없다)

공공재개발 투자로서 매력 없다. 여러분이 봐야할 곳은 공공재개발 후보지나, 지정된 곳이 아니다. 그 주변이다.

거래는 언제든 할 수 있고 내가 산 것도 다음 사람에게 언제든 팔 수 있는 그 주변이 여러분이 목표로 해야 하는데

반대로 생각하고 있다.

공공재개발지가 아닌 그 주변에 왜 하라는거냐고? 신축이 오르면 그 주변의 구축 아파트 따라 오르는거 다 봐서 알거다.

a와 b지역이 있다고 하자, a는 공공재개발지로 지정되 집값은 기대감으로 오르고 집주인들도 잘 모르지만 집값 오를거

같으니 매도하지 않고 가지고 있는다. 거래는 안된다. 그런데 b지역의 사람들이 이제 생각한다. a지역보다 우리지역이

못한게 뭐지? 입지도 그만그만하고 낙후도도 비슷하거나 우리가 더했으면 더했는데?

야 우리도 한번 재개발 추진위원회 구성해서 진행해보자. 한다는 액션만 취해도 집값이 오름을 이제는 누구나 다안다.

단톡방에 누가 소문을 흘리면 사람들은 개때처럼 그곳에 몰려가 집을 하나씩 사게 되고, 어느세 매물이 소진되면 b지역의

집값도 오르게 된다.

여러분이 주목해야 할 곳은 a가 아니라 b다.

a지역에 투자해서 실거주할 사람에게 매도하면 되지 않냐고? 썩빌을 실수요자들이 새 아파트가 될거란 기대감에 살

사람들이 과연 얼마나 될거라 생각하는가? 오래된 아파트는 몸빵이 가능하다. 살기가 그래도 빌라보다 나으니까.

그러나 썩빌에 몸빵 하려는 사람들이 과연 많을가? 아내나 아이들이 아파트에 살다가 돈 벌 욕심에 남편이 썩빌이 있는

곳으로 들어가 거주하자고 하면 가족들이 과연 어떤 반응을 보일가?

"네 여보~ 당신이 돈을 벌기 위해 썩빌에 들어가 2년간 살면 돈 벌 수 있다니 우리 몸 하나 희생 못하겠어요?

여보를 따를게요.."

라고 하는 아내는 없다. 아이들도 자신이 다니던 학교가 아니라 전학가서 지금보다 소득이나 학력수준이 떨어지는

빌라의 학교로 가라면 참 좋아하겠다. 이혼 당한다.

즉, 재개발 썩빌에는 실수요자들이 아니라 대부분 투자자들이 매수를 하는데, 투자자들이 토지거래허가 받으면서까지

투자하지 않는다. 그리고 허가도 내주지 않는다. 실거주하지 않을테니까~

제발 전문가(?)랍시고 떠드는 사람들의 말이 진리라 생각해 투자하지 말자. 그들도 잘 모르고 그냥 떠들어 대는

경우가 많다. 그리고 그들도 잘 모른다. 이제 으뎅이 뜨뎅이 전문가란 사람들이 공공재개발이나 공공직접시행 진행하는

곳에 새 아파트 되고 집값 오른다고 추천하면 한마디 해주자

 

너나 투자하세요~~

엘디


이거 지속적으로 일어날 일이 아니라 일시적이고 단기적인 상황이니 쫄지 말고 하면 된다.

집값 떨어진다고 떠드는 유튜버들 말 무시하고 그냥 하면 된다.

몇주 몇개월 지나면 부동산 기사에 "집값 다시 오른다"라는 것을 보게 될 것이다.

kf94마스크가 실제 수요보다 많이 나오고 나서야, 약국에서 줄서는 것이 사라지고 가격이 진정 된 것처럼 부동산도

새 아파트가 수요보다 많이 나와야지만 결국 집값은 안정된다.

그러나 많이 나오지도, 많이 나올 가능성도 안 보인다.

고로 집값은 상승한다. 이건 의견이 아니고 내 확신이다!!