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부동산이슈

이래서 재개발 투자 하는구나

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2021-01-13 09:28 
  • 조회:16

이래서 재개발 투자, 재개발 투자 하는구나

 

 

 

안녕하세요? 베스트셀러 저자, 재개발투자의 아이콘 아이언맨입니다.

얼마 전부터 아이언맨의 [재개발 추천지역]시리즈 칼럼을 시작했는데요. 앞으로는 유망 재개발 구역을 소개해드리는

 [재개발 추천지역]시리즈와 재개발의 핫이슈, 재개발 관련 정책분석, 저의 재개발 투자경험 등을 소개해드리는

 [재개발 완전정복]시리즈를 번갈아 가며 올리겠습니다.

오늘은 [재개발 완정정복] 두 번째 시간으로 재개발 투자의 장점에 대해서 알아보겠습니다.

저는 부동산 투자를 시작하고 나서 경매투자, 서울아파트 갭투자, 재건축, 재개발투자 등 여러분야의 여러 방법으로

부동산 투자를 이어오고 있습니다. 그 중에서 최근에는 재개발 투자에 집중해서 자산의 퀀텀점프도 경험했고 이로인해

계속해서 재개발 투자를 이어가고 있습니다.

제가 왜 여러 가지 부동산 투자를 경험한 후 결국에는 재개발 투자에 집중하고 있을까요? 다른 부동산 투자에 비해

장점이 많은 투자이기 때문입니다. 그럼 여태까지 제가 경험했던 부동산 투자들과 비교하면서 살펴보겠습니다.

 

1) 갭투자 VS 재개발 투자

일반적으로 부동산 투자라고 하면 ‘갭투자’를 많이 떠올립니다. 한동안 갭투자를 통해 자산을 늘린 사람들이

많았습니다. 저 역시 이 투자 방법으로 적지 않은 이익을 얻었습니다. 그렇다면 갭투자와 재개발 투자는 무엇이

다를까요? 갭투자와 재개발 투자를 비교해 볼까요?

개발 호재도 있고 많은 사람이 선호하는 아파트가 있다고 가정하겠습니다. 투자를 목적으로 아파트 시세를 조사해

보니 매매가가 8억 원이고 전세가가 4억 원이었습니다. 전세보증금 4억 원을 안고 8억 원에 이 아파트를 산다면

투자금은 4억 원이 됩니다.

보통 투자금을 4억 원 정도 들인다면 아파트 가격이 2억 원 이상 올라 줄 것이라는 기대를 하게 됩니다. 4억 원을

투자해서 2억 원의 수익을 내려면 이 아파트의 가격은 10억 원이 넘어야 합니다.

그런데 8억 원에 산 아파트가 2년 안에 10억 원이 된다는 보장은 누구도 할 수 없습니다. 갭투자는 미래의 불확실성에

투자하는 것이어서 어느 정도의 위험 부담은 안고 가야 합니다.

그렇다면 재개발 투자는 어떨까요? 어느 재개발구역의 입주권(입주권에 대해서는 다음 파트에서 자세히 설명하겠습니다.)

이 나오는 빌라 가격이 4억 원이라고 가정하겠습니다. 5년 후 재개발이 되면 32평의 새 아파트를 받을 수 있는 매물입니다.

이 빌라의 매매가는 4억 원이지만, 권리가액(감정가액)은 2억 원이기 때문에 프리미엄이 2억 원인 물건입니다.

이 재개발구역에 새 아파트가 지어지면서 32평 아파트의 조합원 분양가는 6억 원으로 정해졌습니다. 권리가액이

2억 원이기 때문에 32평 아파트를 받으려면 입주할 때까지 추가로 4억 원의 분담금을 내야 합니다. 분담금은

조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다.

그럼 빌라를 살 때 4억 원의 투자금이 필요하고 또다시 분담금 4억 원이 들어가기 때문에 결국 이 지역의 32평

새 아파트를 사는 데 들어가는 비용은 총 8억 원인 셈입니다.

그런데 빌라를 매입할 당시 인근에 입주한 지 1년이 지난 신축 32평 아파트 가격이 13억 원이었습니다. 그럼 빌라를

매입해서 새로 분양받는 32평 아파트는 최소 13억 원이 될 것이라고 예상할 수 있습니다. 빌라를 살 때부터 5억 원을

확정 수익으로 안고 가는 투자를 하는 것입니다. 빌라 매입 후 새 아파트가 지어질 때까지 5년이 걸린다고 했기 때문에

이 투자는 5년이라는 시간이 확정 수익 5억 원으로 바뀌는 셈입니다.

갭투자는 전세보증금이라는 레버리지를 활용하기 때문에 임차인 관리가 필요합니다. 집의 보일러가 고장이 나거나

윗집에서 물이 새거나 하는 문제가 생기면 이를 해결해 주어야 합니다.

또 2년마다 전세 계약을 새로 해야 하는데 전세가가 하락해서 ‘역전세’가 된다면 투자금이 더 필요할 수도 있습니다.

새로운 임차인을 구해야 하는 수고로움도 감수해야 합니다.

그런데 재개발 투자는 시기에 따라 이런 관리를 하지 않을 수도 있습니다. 제가 처음 했던 재개발 투자는 관리 처분

인가를 받고 이주 기간에 매수했는데 임차인이 이미 이주하고 난 후였습니다. 그래서 투자 기간 내내 임차인이나

집에 대해 관리를 할 필요가 없었습니다. 물론 관리 처분 인가 후라도 이주 기간 이전에 매수하면 갭투자와 마찬가지로

임차인 관리가 필요합니다. 그러나 이주 기간 이후에는 임차인 관리를 할 일이 거의 없습니다.

갭투자는 미래의 불확실한 수익에 기대하는 투자지만 재개발 투자는 입주 시점의 시세를 예상하여 일정 부분

확정 수익(안전 마진이라고도 합니다.)을 안고 가는 투자여서 보다 안전한 투자입니다.

이렇듯 재개발에 투자하는 것은 미래의 확정 수익을 안고 가는 투자이기도 하고, 시간에 투자하는 것이기도 합니다.

갭투자는 미래의 불확실성에 투자하지만 재개발 투자는 미래의 확정 수익에 투자하기 때문에 더욱 안전하고

확실한 투자가 되는 것입니다.

 

2) 분양권 투자 VS 재개발 투자

이번에는 분양권 투자와 재개발 투자를 비교해 볼까요? 분양권 투자는 일반분양에서 청약에 당첨되어 새 아파트에

입주할 권리를 사는 것입니다. 그런데 분양권은 동과 호수를 추첨할 때 선호도가 낮은 저층을 배정받을 수 있고,

발코니를 확장하거나 선택 품목 등에 대한 추가 비용도 내야 합니다.

그러나 입주권은 재개발 사업 조합원이 새 아파트를 분양받는 권리로 동과 호수를 추첨할 때 로열층을 배정받을

수 있고(조합원들을 몇 층 이상으로만 배정받는다는 전제로 추첨을 하는 경우가 많습니다.) 발코니 확장 등 기타 비용도

무료인 경우가 대부분입니다. 또한 시스템 에어컨이나 가전제품도 대부분 무상으로 제공합니다. 이처럼 분양권 투자와

비교해도 입주권을 얻는 재개발 투자가 더 유리한 부분이 많습니다.

3) 그밖에 장점이 많은 재개발 투자

앞서 언급한 내용 외에도 재개발 투자는 장점이 많습니다. 정리해보면 다음과 같습니다.

① 투자할 시기를 다양하게 선택할 수 있다

부동산투자에는 여러 방법이 있습니다. 대표적으로 오랜 기간 기다려야 하는 토지 투자, 전세보증금을 레버리지로

하여 전세 만기일까지 2년이나 4년을 기다리는 갭투자, 짧은 시간에 사고팔 수 있는 분양권 투자 등이 있습니다.

이런 투자는 분야별로 단기투자나 장기투자가 정해져 있지만, 재개발 투자는 시기별로 접근 전략을 다양하게 할 수

있는 장점이 있습니다. 재개발 사업 절차 중에 중요 이벤트인 조합 설립 인가, 사업 시행 인가, 관리 처분 인가

직후에는 프리미엄이 단계적으로 상승합니다. 그 전에 매수해서 프리미엄의 상승분만 취하고 매도하는 단기투자나

중기투자도 할 수 있습니다.

조합 설립 전후나 사업시행인가 전후에 매수해서 입주까지 또는 입주 후에도 실거주하며 시세 상승을 누리는

장기투자도 가능합니다. 재개발 사업 절차에 따른 프리미엄 상승 원리를 잘 이해하고 이를 활용한다면 단기, 중기,

장기투자 모두 성공적으로 할 수 있는 투자가 재개발 투자입니다.

② 투자대상을 다양하게 선택할 수 있다

재건축 투자는 투자대상이 아파트로 한정되어 있지만, 재개발 투자는 투자대상이 다양합니다. 재개발 투자는 빌라,

단독주택, 무허가주택, 상가, 심지어 도로나 나대지를 구입해도 입주권을 받을 수 있습니다. 본인의 투자금이나

투자 기간, 보유하고 있는 주택 수, 세금 등을 고려해서 알맞은 유형의 매물을 선택할 수 있습니다.

앞으로 서울과 수도권은 주택이 계속 노후화되어 재개발, 재건축, 리모델링 등의 정비 사업이 진행될 수밖에 없습니다.

남들보다 한 걸음 빨리 재개발 사업에 대해 이해하고 공부해서 미래에 새롭게 바뀔 지역의 새 아파트를 가장 저렴한

가격에 매수할 기회를 잡기 바랍니다. 단언컨데 서울 새아파트를 가장 저렴하고 효과적으로 살 수 있는 방법은

재개발투자밖에 없습니다~!!



*아이언맨 저서 <부동산 모르면 부자 될 수 없다> http://www.yes24.com/Product/Goods/58771962