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부동산이슈

과연 1주택자의 집값이 오르는게 무의미할까?

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-11-30 10:02 
  • 조회:41

과연 1주택자의 집값이 오르는 게 무의미할까?

 

 

 

 

종종 같은 내용에 대해 주식 커뮤니티와 부동산 커뮤니티가 어떤 차이를 보이는지 모니터링을 하곤 합니다.

뭐, 시기를 떠나 단골로 언급되는 내용 중 하나가 바로 "집값이 올라도 1주택자에겐 큰 의미가 없다"라는 주장인데요.

이 내용에 대해 부동산 카페야 워낙 다들 잘 알고 관심이 많으니 큰 이견이 없고, 무의미하다라는 주장을 하던 사람들에게도

논리적으로 다른 회원들이 설명을 해주곤 합니다. 댓글만 봐도 공부가 많이 되는 부분이죠.

하지만 주식 카페에는 아무래도 관점이 다를 수 있기에 저 내용에 대해서 '무의미하다!'는 의견이 지배적일 때도 있더라고요. ^^;;

 

과연 1주택자의 집값 상승이 정말 무의미할까?

1주택자의 집값 상승이 무의미하다는 사람들의 주장은 그 집을 팔고 지방으로 갈 것도 아니고 값이 오른 집에서 살고 있는데

오른다 한들 무슨 소용이냐라는 점인데요. 저도 처음엔 그리 생각했습니다. 맞는 말 같거든요~

그런데 좀 지나고 집값이 살짝 오른 게 아니라 꽤 올랐을 때는 이야기가 달라지더라고요. 그만큼 담보의 가치가 올랐고

오른 가치에 비례하여 내가 추가로 부동산 자산을 유동화 시킬 수 있기 때문인데요.

좀 쉽게 설명하자면, 보통 자산의 유동화는 묶여있거나 깔고 앉아 있다고 여겨지는 가치를 금융을 통해 사용할 수 있는

자금으로 만들어 내는 걸 말합니다. 대표적인 게 담보대출이나 소유권에 영향을 미치지 않는 범위 내에서 일부 지분을 팔아

현금을 조달하는 방식(=리츠)이죠.

 

다시 본론으로 돌아와 집값에 대한 얘기를 했으니 주택으로 얘기하자면, 7억이던 집을 살 때 주택담보대출을 LTV 40%에

해당하는 2.8억을 받았던 사람이 있겠죠. 주담대를 제외한 나머지 금액을 전부 현금으로 들고 사진 않았을테고 회사 자체

대출이든 신용대출이든 다른 방식으로 부족한 자금을 보탰을거에요. 즉, 현금+주택담보대출+다른 대출이나 차용증을 써서

 빌린 가족 대출 등으로 집을 사는 것이죠.

1주택 실수요자이니 실거주하며 안정적인 환경에서 행복하게 살아갑니다. 그러던 중 여러가지 이유로 집값이 9억이 되었네요.

 그럼 여기에 40%를 하면 이 사람은 대출이 3.6억까지 가능한데 처음 집을 살 때 2.8억을 받았으니 8천 만원을 더 받을 수

있는여력이 생깁니다. 생활안정자금대출이라는 방식으로요.

무의미하다는 분들의 주장처럼 집을 꼭 팔지 않더라도 집값이 오른 부분을 활용하여 유동화가 가능하단 것이죠.

추가로 받은 자금은 다양하게 활용이 가능하다!

생활안정자금 주택담보대출을 통해 추가로 조달한 8천만 원은 다양하게 활용이 가능합니다. 최초 집을 살 때 빌렸던 금리가

더 비싼 다른 대출을 대환할 수도 있고요. 아니면 주식에 투자하기도 하고요.

단순하게 생각해서 주택담보대출 금리가 3%에 35년 분할상환이면 원리금균등상환 시 한 달에 원금 포함 308,000원만 냅니다.

그런데 8천만 원으로 안정적인 배당주 5%짜리 투자한다고 하면 1년에 배당을 400만 원(세전)이나 받을 수 있어요. 월로

계산해도 33만 원 정도 들어오니 Net으로도 이득입니다.

리스크는 없을까?

다만 대출금이 늘어나면 우려되는 분들이 계시는데요. 주택담보대출은 기간이 긴 장기 대출 상품이고 금리 역시 선택에 따라

장기 고정금리 혹은 5년, 10년 주기 변동금리로도 받을 수 있습니다.

그리고 집값이 떨어진다 한들 애초에 집값에 40% 밖에 빌려주지 않았던 은행 입장에선 집값이 반토막 나더라도 채권 회수에

대한 리스크는 거의 없다고 봐야죠.

그런데 요즘 분위기로 보나 과거 30년 이상 장기 집값의 흐름을 보나 어디 집값이 50%나 떨어질 수 있을까요?ㅎㅎ 다른

말이지만 다른 나라들에 비하면 우리나라의 현재 LTV가 얼마나 낮은지 알 수 있습니다.


어쨌거나 대출(레버리지)에 대해 거부감이 크신 분들은 당연히 빠른 대출 상환이 옳습니다. 하지만 화폐가치가 빠르게

떨어지고있음에 동의하시고 공감하시는 분들이라면 이런 부분을 통해 집값을 상승분을 이용해 자산 형성의 속도를 높일 수

있는 부분이 있다는 반대쪽의 측면도 기억해야 합니다.

따라서 1주택자의 집값이 오르는 건 무의미하다는 주장에 대해 레버리지에 호의적인 전 별로 동의를 못하겠더라고요.

물론 반대로 레버리지를 꺼려하시는 분들은 무의미함에 동의하시겠죠?ㅎㅎ

이번 포스팅을 보시고 여러분들도 이 주장에 대해 어떤지 생각을 정리해보시면 어떨까 싶습니다. ^^;