본문으로가기
본문으로가기

부동산이슈

서울이 싸보이네요

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-11-26 10:01 
  • 조회:48

서울이 싸보이네요

 

[출처] 서울이 싸보이네요|작성자 유집빠

 

 

현 시장상황과 앞으로의 흘러갈 상황에 대해 두서없이 한번 써보겠습니다.

지방의 상승세가 대단합니다.

지방 광역시를 중심으로, 그 인근 중소도시로까지 돈이 흘러가고 있네요.

부산, 김포, 대구 일부가 조정지역으로 묶이면서, 해당 지역 상승폭은 점차 줄어들겠으나, 인근 지역으로의

풍선효과는 불보듯 뻔합니다.

텔레방에서 말씀드렸다시피, 김포의 사례에서 착안하여 김해에 제2의 김포현상이 나타날 것이고,

부산지역이 조정지역이 묶이는 것은 시간문제 이지만 내년 부산시장 선거로 인해 그 시기는 조금 늦춰질수 있다고

했었는데, 부산의 상승폭이 워낙 크다보니 조정지역 지정 시기가 조금 빨라졌네요.

창원도 부산과 함께 이미 많이 오르고 있었고, 이제 막 오르기 시작하는 김해로 가면 혜택을 누릴 수 있을것이고,

부산이 조정지역으로 묶이면 확연히 눈에 보일것이라고 했는데...

지금의 장은, 아니 지금의 투자자분들은 워낙 빠르시다 보니, 그 흐름이 점점더 빨라지는 것 같습니다.

정부정책과 대외경제 변수때문에 부동산 시장의 예측은 무의미 하지만,

대략적인 방향성은 잡고 앞으로의 상황을 맞이해야 하기에 현 상황을 토대로

뇌피셜로 예측해보자면

하반기~내년 상반기에는 돈의 흐름이 지방에서 돌고, 연말/내년초 정도에 지방 추가 조정지역이 나오는 것을 보고,

그에 따른 풍선효과가 한번 일어나면서 전국적인 상승장이 한번 왔다가

절세매물이 없어지는 내년 6월 이후에는 서울을 비롯한 수도권이 다시 폭발할 것 같네요.

왜냐하면, 다들 느끼고 있듯이

점점

서울이 싸보인다고 생각하는 사람이

많아지고 있습니다.

 


부산, 김해, 창원 등의 사례를 말씀드렸는데 제가 하고 싶은 말은 바로 다음과 같습니다.

입지에 따른 지역순위는

이미 정해져 있으며,

불균형이 나타났을때가

투자 기회이다

전국을 크게보면 도시별로 인구수/호재/공급량 등에 의하 적정 가격이 있습니다.

하지만 그 적정가격은 절대평가가 아니라 상대평가이기에, 전국의 시세흐름을 잘 파악해야 합니다.

왜냐하면, 개인마다 논란의 소지는 있을 수 있지만 각자 생각하는 "우선순위"가 있기 때문입니다.

예를 들면, 사람들은 무의식중에 창원보다 부산이 비싼것을 당연하게 받아들이고, 분당이 용인보다 비싼것을 받아드립니다.

GTX 등 대형개발 호재로 이 마음속의 순위가 바뀔수는 있겠으나, 큰틀이 바뀌기는 힘듭니다.

지금의 시장 상황을 보면, 분양가 상한제 등으로 인해 수급이 꼬여있고, 규제지역 지정으로 인해 지역별 가격 흐름이

비정상적으로 흘러가고 있습니다.

모든 규제가 없을때 시장에 맡겨진 상황에서 입지와 환경에 따라 자연스럽게 형성되는 가격순이 아닌, 일부 도시 또는

 그 도시안에 일부지역간에 가격 역전현상이 나타나고 있습니다.

바로 이것을 투자 기회 포인트로 삼아야 할것입니다.

대구 수성구 학군좋고 살기 좋습니다. 그러면 서울 ㅇㅇ지역보다 비싸지는 것을 시장은 받아드릴까요?

그렇지 않습니다.

향후 규제가 풀리고, 수급이 정상화 되고, 또한 시장 참여자들이 '어? 저긴 얼만데 여긴 왜 이 가격이지?'라고

생각하는 순간, 가격은 정상화되기 마련입니다.

지금은 정부정책으로 인해 지방이 워낙 많이 올랐습니다. 그리고, 서울 각 지역 아파트들은 가격 눌림목이 발생하고 있습니다.

특히, 강남권역은 2019년 하반기 상승 이후 코로나로 조정 후 2020년 7~9월 경 가격점프를 한번 한 뒤에 소강상태죠.

실수요자 및 포트폴리오상 여건이 허락하는 투자자 분들은

지금 지방에서 높은 가격을 형성하고 있는 단지에 들어가는 것 보다는

차라리 강남 저평가 지역에 들어가는 것이 낫다고 봅니다.

또한, 지방 투자자 분들도 내년상반기 상황을 잘 보아가며 매도계획을 적절히 세워서 돈을 뭉친 다음 서울에 진입하는 것이,

옳은 방향이 아닐까 생각됩니다.

가격 불균형은 비단 매매가에서만 발생하는 것은 아닙니다. 전세를 구하는 사람들도, 일시적 불균형 현상이 나타나고

있는 지역과 타이밍을 잘 포착하면, 평소보다 싸게 좋은지역에서 전세를 구하실 수 있고, 갱신청구권으로 4년간

거주하실 수 있습니다.

지방-서울간 사례를 말씀드렸지만, 이 현상은

수도권-서울이 될수도 있고, 강북-강남이 될수도 있고, 마음속의 서열을 메길수 있는 지역간이면 모두 해당됩니다.

아래는 몇가지 예시입니다.

<전세 예시 : 경기도 분당 / 서울 강남>

 

분당 수내역 앞 한양5단지. 92년식 34평 전세 11억

강남역 앞 롯데캐슬클래식. 06년식 34평 전세 11억

 

 

<매매 예시 : 대구 범어동 / 서울 중구>

대구 빌리브범어. 19년식 34평 매매 17억

 

 

서울 서울역센트럴자이. 17년식 34평 매매 17~18억

위 예시는 수많은 예시중에 지금 생각나는 것을 고른것이고, 저런 사례를 계속 찾다보면 투자하기

좋은 지역/단지/매물을 고르실 수 있을것입니다.

위 예시를 보시고

"어!? 저기가 저정도인데 저기는 왜 저가격이지 싸보이네"

라고 느껴지시는 분들은 들어가면 되시고,

그럴수 있지 라는 분은 안들어가시면 됩니다.

시간이 흐르고 변수가 상수로 되면서 시장은 각자 상대평가된 자기 자리(가격)로 찾아 가려는 특성을 갖고있습니다.

언제 되느냐의 시간 문제일 뿐입니다.

요 몇주간 압구정 아파트 거래 건수가 엄청나네요. 재건축 소식 때문인것도 있겠지만

벌써 시작된건지도 모르겠네요.

시장이 워낙 빠르니...

변수로 인한 일시적 불균형에

항상 기회가 있다

[출처] 서울이 싸보이네요|작성자 유집빠