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부동산이슈

김포로 갔던 투자자들은 이제 어디로 갈까?

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-11-25 09:31 
  • 조회:33

김포로 갔던 수도권 투자자와 실거주자들은 이제 어디로 갈까?


[출처] 김포로 갔던 수도권 투자자와 실거주자들은 이제 어디로 갈까?|작성자 대치동 키즈

 

 

금요일입니다. 오늘은 날이 상당히 춥네요. 다음 주에는 본격적으로 아침 기온이 영하로 떨어진다고 합니다.

외투를 단단히 해야 할 것 같습니다.

코로나 확산이 심상치가 않습니다. 카이스트 공대에서 유추한 2020년 하반기 확산 그래프를 보니 12월이 초에

1000명 가까이 확산되는 양상을 보이고 있습니다.

 

이번 2차 확산세가 더욱 심각한 것은 무증상의 젊은 환자가 50%를 차지하고 있다는 것, 그리고 방역 피로감과

불감증으로 적극적 방어를 하기보다는 "운의 맡기는"현상이 커지고 있다는 것입니다.

불과, 2-4월에 코로나 1차 대유행 때 경험을 떠올려보면 2차도 이런 식으로 방치하면 상당한 위기가 올 것으로

 생각합니다. 특히, 지방 대세장에 전세난까지 겹친 부동산 시장에 2차 팬데믹 위기가 온다면 실수요들의

불안감은 더욱 커질 것으로 보입니다. 불안감에 따른 패닉 바잉 지수가 다시 상승하게 되면 규제도 거세지는

만큼 속도 조절이 아쉬운 요즘입니다.


어제, 김포가 조정 지역으로 지정이 되었습니다. 수도권 비조정의 최대 수혜주였던 김포가 조정 지역이 되면서

전세난에 떠밀린 수도권 실수요들의 마음도 급해지는 것 같습니다. 사실, 6.17 때 정부에서 파주, 김포는

접경지라는 이유로 예외를 두었지만 개인적으로는 파주, 김포의 분양 택지 물량이 꽤 남아 있어서 수요를

몰아서 물량 부담을 해소하려고 한 것은 아닌지 합리적인 의심이 들긴 합니다.

이유야 어떻든, 정부의 규제를 호재 삼아 김포는 6.17 규제 직전부터 투자자의 러시가 시작된 이후 임대차

3법으로 코너에 몰린 젊은 실거주자들이 대출이 잘 나오는 비조정 이점을 감안하여 매수에 가담하면서 상당한

가격 상승을 이루어내었습니다.

하지만, 김포의 이러한 가격 상승의 바탕에는 비조정에 따른 풍선효과가 원인이었기 때문에 조정 지역 이후에는

다른 지역과 마찬가지로 투자자의 개입이 차단되고 실거주장으로 급격히 재편될 것으로 봅니다. 더불어,

조정지역에 따른 LTV 한도 축소로 자기자본이 더 많이 들게 되어 젊은 실거주자 역시 그동안 오른 가격을

받을 것인가에 대한 깊은 고민에 빠지게 되었습니다.

김포는 서울의 서부 인구 분산을 위하여 조성된 도시입니다. 하기의 지도에서 보시는 것과 같이 1기 신도시였던

일산을 가운데 두고 김포, 파주, 삼송, 덕은 등 2기 신도시 및 택지지구가 위치하여 서울은 물론 일산까지 분산

효과를 이끌어 내고 있습니다. 여기에 창릉이라는 3기 신도시가 대기하고 있기 때문에 지속적인 공급 물량이

가능한 지역이기도 합니다.

 

 

사실, 공급물량만 보면 이 지역은 수급이 어려운 지역은 아닙니다. 하지만, 조정 지역 규제와 임대차 3법에

의해 떠밀린 젊은 실수요들이 갈수 있는 마지막 선택지가 되면서 수급 균형이 깨졌습니다. 이제 서부 쪽

비규제 지역은 파주만 남은 상황이고 실수요들의 선택지는 단 하나로 좁혀졌습니다. 파주 역시, 언제 규제로

 묶일지 안심할 수 없는 상황이기에 지금이라도 들어가려는 수요는 더욱 거세질 것으로 보입니다.

규제를 피하려는 서울 동남부 수요에게 경강선 라인도 주목할 만한 곳입니다. 경강선은 경기 남동부를 판교

 및 강남 일자리와 연결하기 위해 만든 코레일 노선입니다. 여주에서 판교까지 45분에 주파할 수 있습니다.

 

이 노선 중에 초월역부터는 비규제 지역입니다. 초월에서 판교까지 17분에 주파할 수 있고 신분당선을 통해

 강남까지 1시간 내에 갈 수 있기 때문에 서울과 판교/분당에서 밀린 수요가 광주로 이동하면서 하나하나씩

차오르고 있습니다. 초월역에는 이미 스타벅스가 들어오고 있습니다.

김포 조정 규제는 경강선 초월 이후 역세권을 따라 수요를 부채질할 것으로 예상이 됩니다. 이들 경강선 라인

중 역세권 택지 및 아파트가 조성 중인 곳은 초월, 곤지암, 이천, 부발, 여주입니다. 호갱노노 가격은 초월

기준으로 3~4억 선입니다.

 

                                                                    

부발도 관심 지역이 될 것으로 보입니다. 부발의 경우 이천 하이닉스를 끼고 있으면서 원산 하이닉스로

연결되는 평택-부발 선과도 연결되는 환승센터로 개발될 예정이기 때문에 주목해야 할 역사이기도 합니다.

 

한편, 6.17로 인해 미리 직격탄을 맞은 인천은 상대적인 저가 메리트를 부각시키면서 조금씩 규제 여파에서

벗어나고 있습니다. 이에, 금일 규제로 김포와 인천이 같은 선상이 놓이면서 실거주자들은 비교를 할 것으로

보입니다.

정리하면, 김포의 조정 지역 지정으로 인해 수도권에 얼마 남지 않은 비조정 지역인 파주와 광주 초월부터

시작되는 비조정 경강선 라인을 따라 풍선효과를 일으키는지, 그리고 먼저 간 선배인 인천이 규제 지역을 어

떻게 극복하고 있는지가 관전 포인트입니다.