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부동산이슈

이 상승장, 너무 길다!

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-11-19 09:37 
  • 조회:100

이 상승장, 너무 길다!

 


[출처] 오스틀로이드의 house, education & life story    [작성자] 오스틀로이드

 

 

 제가 결혼해서 처음 집을 샀던 곳은 안양 동안구 인덕원 부근의 24평 빌라였습니다.

신혼집이었던 옥탑 월세집의 다달이 나가는 월세가 부담스러워서 월세 탈출이

그 당시로서는 유일한 꿈이었습니다.

그런데 운 좋게 직장에서 금리가 싼 대출이 나와서1년간 안 쓰고 안 먹으면서 모은 돈과

재형저축 깬 돈을 합쳐서 신축 빌라 전세를 얻으러 갔다가 미분양 빌라를 떨이로 넘기려는

건축주의 설득에 넘어가서 얼떨결에 매수하게 된 빌라입니다.

그 집에서 큰애를 낳고 3년 정도 살다가 신도시 분양을 받아서 이사했는데

그 이후로는 갈 일이 없어서 머릿속에만 남아 있던 빌라였습니다.

그런데 2년 전,  안양에 볼 일이 있어서 갔다가 그 빌라 부근을 지나게 되었는데

갑자기 그 빌라가 어떻게 변했는지 보고 싶어졌습니다.

그래서 일부러 그 앞까지 가 봤더니, 빌라 뒤의 전원 마을은 아파트촌으로 변했는데

그 빌라는 30년 가까운 세월만큼 낡은 모습으로 있었습니다.

묘한 감정 속에서  2층 창문을 바라보며 지난 젊음의 편린들을 떠올리다가

​문득, 옆집을 보면서 혹시........하는 생각이 들었습니다.

혹시.....란? 아직도 옆집 **엄마가 그 집에 살지 않을까? 하는 생각이었습니다.

옆집 ** 엄마는 나랑 1살 차이로 일주일 간격으로 아이를 출산해서 (**엄마는 둘째 아이 출산)

서로 내집처럼 드나들며 함께 아이를 키우던 사이었습니다.

전라도가 고향인 **엄마는 엄마가 빨리 돌아가셔서 어릴 적부터 집안살림을 도맡아 해서

손이 빠르고 음식 솜씨가 좋았고 나는 큰애 하나를 데리고 쩔쩔매는데

애 둘을 데리고도 정말 살림을 잘 했습니다.

살림하는 법을 모르던 나는 아이 낳고 휴직하면서 옆집 **엄마한테 많이 배웠습니다.

그래서 지금도 제가 김치를 담그면 사람들이 고향이 전라도냐고 묻곤 합니다.

나의 김치 스승은, 고향이 전라도인 **엄마였으니까요.

언니처럼 의지하던 **엄마에게 신도시 청약 당첨된 이후에 빨리 청약 통장을 만들어서

분양받을 것을 권했습니다.


그러나 **엄마는 청약하는 것을 원하지 않았습니다.

이유는,

남편 수입이 정기적이지 않아서 많이 벌 때도 있지만수입이 없을 때도 있어서

계획을 세우기가 힘들다는 것이었습니다.

그 당시는 대출 금리도 높았고 은행 대출이 잘 되지 않던 때라 남의 사정도 모르고

강권하는 게 뭐해서 적극적으로 설득하기를 포기했습니다.

그후, 신도시 이사 후 몇번 연락하고 이사한 집에 놀러오기도 했었는데

바쁜 세월 속에서 서로 연락이 끊겼습니다.

혹시....설마....

두 가지 생각을 동시에 지닌 채 나도 모르게 30년 된 낡은 빌라 계단을 오르고 있었습니다.

그리고 초인종을 눌렀습니다.

그러자...

누구세요?

하며 문을 여는 사람은,,,

30년간 낡은 빌라처럼 고스란히 세월이 느껴지는

**엄마였습니다.

바쁜 하루였습니다.

오늘은 늦잠 자서 겨우 지각 면할 정도로 출근했고 하루 종일 바빠서 정신없다가

퇴근 무렵에서야 겨우 한숨 돌리고 차 한 잔 마시며 톡방이랑 기사 스크린 하니까

전국의 집값이 출렁이고 있네요.

전세가 실종됨에따라 위기 의식을 느낀 무주택자들이 실거주 매수로 돌아서게 되면서

계속 상승장에서 소외되어 상대적으로 저렴했던 90년대 구축 아파트까지  ​

실수요자들의 타겟이 되어 오르면서 전국이 골고루 불장이 되어 가고 있습니다.

특히, 실거주장이다보니 소형 평형보다는 30평대 이상 평형이 더 많이 오르고

특히 수도권 구축 대형들이 많이 오르고 있습니다.

하급지 구축 대형은 수리비가 많이 들고 투자 수요가 적어서 그 동안 괄시의 대

상이었는데 실거주 수요가 늘어나면서 수요가 많아졌기 때문입니다.

이런 와중에도 다주택자들은 예고된 종부세 폭탄에 대비해서 선택과 집중 포지션으로

갈 것인가아니면, 최대한 버틸 것인가 머릿속 계산이 복잡합니다.

그러나 전세가 상승에 연동되어 매매가 역시 동반 상승하는 상황이고 다주택자는

취득세 중과로 인해 팔면 다시 사기 어려운 상황이라 매도를 머뭇거리게 만듭니다.

취득세 중과의 유일한 틈새 시장인 공시가 1억 이하 주택은,처음엔, 재건축, 재개발 대상부터

주목받기 시작하다가 이젠 슬슬 재건축 재개발과는 상관없는 수도권이나 지방의 90년대

구축 소형 아파트나 빌라까지 투자가 확대되고 있습니다.

이런 주택을 매수하는 사람들은 아직 종부세 대상이 아니어서

주택수에서 자유로운 수요자들이 종부세 상한까지 채워서 개인 명의로

매수하는 경우도 있고 법인 명의의 단투로 접근하기도 합니다.

'오래 묶이게 되면 어쩌려고...'

이런 위험해 보이는 투자도 다수가 하게 되면 밴드왜건 효과가 나타나면서

뒤따르는 사람들이 많아집니다.

선진입 1기, 2기, 3기....로 빨리 진입해서 빨리 팔고 나오는 선수들과

그걸 받아서 추격 매수하는 사람들이 조금씩 수익을 나눠가지며 함께 공존할 수 있는 이유는,

이번 상승장이 길기 때문입니다.

상승하다가 규제를 받아도 잠시 정체 상태로 머물다가 또 다시 새로운 규제가 나오면

국면이 바뀌면서 상승 시즌이 한번 더 와서빨리 팔고 나간 선수들보다 엉덩이 무거운 하수들이

더 큰 차익을 취하는 경우도 있습니다.

잦은 규제는 예측을 뒤엎고 비정상적인 흐름을 만들어서 오를 만한 것들이 힘을 못 쓰는가 하면

전혀 예상치 못한 지역의 집들이 예상보다 더 많이 오르기도 합니다.

그러나 예측 불가의 상황은 긍정적인 상황으로만 가지는 않습니다.

어떤 예측 못할 변수로 인해 최악의 상황이 올 수도 있는 것이고 그런 상황을 대비해서

조금 덜 먹더라도 안전하게 가는 것이 오래 길게 가는 투자의 A B C가 아닐까 생각해 봅니다.

이처럼 매매가를 잡기 위한 정부의 규제책이 부메랑이 되어 전세 품귀와

전세가 상승을 유발시켜 오히려 매매가를 상승시키는 상황이 되었습니다.

이에 대한 해결책으로 가장 좋은 건 '공급'이고 특히, 전세 수요가 많은 학군지나

직주근접의 공급이 필요한데 급하다고 풀빵 찍어내듯이 금방 아파트를 지어낼 수도 없고

그나마 정비 사업으로  공급이 가능한 아파트들도 재초환이나 분양가 상환제로

지연되거나 정체되고 있는 상황입니다.

좀 늦긴 했지만 단추를 풀어야 다시 끼울 수 있는데 그러자니 스스로의 신념을

부정하는 상황이 돼야 해서 정부로서도 어려운 상황인 것 같습니다.

문제는,전세난이 심화되면 월세 세입자가 늘게 되고 그러면 월세도 오르게 된다는 겁니다.

그러면 월세 부담을 느끼는 사람들은 능력 범위 내에서 실거주 주택 매수자로 돌아서게 될 겁니다.

'임대차법' 도입 배경엔, 매매가 상승의 원인이 '전세' 레버리지 투자 때문이라고 생각해서

장기적으로 '월세 시장'으로 가야한다는 생각도 있었던 것 같은데,

월세는 정기적인 수입이 있는 직업군에게는 가능하지만 그렇지 않은 자영업의 경우는

월세보다는 전세를 선호합니다.

우리나라 자영업 비율은 25%로  OECD 국가 중에 압도적으로 높아서

미국의 네 배, 일본의 두 배에 해당합니다. 그래서 월세 시장으로 가는 것이 어렵지 않을까 생각합니다.

돈 잘 버는 자영업자들이야 상관없지만 그렇지 않은 가난한 자영업자들은

수입이 일정하지 않고 은행 문턱이 낮아서 집 사기가 어렵기 때문에 전세 사는 경우가 많습니다.

그리고 규칙적인 수입이 없는 상태에서는 다달이 나가는 월세보다 (아파트가 아닌 빌라일지라도)

전세를 선호할 수 밖에 없습니다.

무주택자들은 모두 청약 대기자일 거라고 생각하는 분들도 계시겠지만,

**엄마네처럼 정기적인 수입이 없어서 장기적인 계획을 세울 수 없고

집을 업그레이드하는 꿈을 꿀 수 없는 청약 사각지대에 있는 사람들도 많습니다.

지금처럼 복잡하고 어려운 청약 제도는 부동산 상식에 무지한

일반 무주택 서민들에게는 또 하나의 높은 벽을 쌓은 것과 같습니다.

지금 돌이켜 생각해 보면 ** 엄마가 청약을 거부했던 또다른 이유는,지금에 비해서는 정말 심플했던

30년 전의 청약 시스템도 그녀에겐...복잡하고 어렵게 느껴졌던 건 아닐까? 하는 생각이 뒤늦게 듭니다.

이런 그들에게 전세난은 재앙이고 월세로 가는 것은 더 힘든 상황이라

그나마 상승장의 사각지대에 있던 못난이 주택들까지도 구석구석 상승하는 상황입니다.

그래서 그 동안 집을 팔아 갈아타고 싶은데 집이 안 팔려서 못 갈아탔던 사람들이

갈아타기에 좋은 시점이 되어서 저가주택부터 단계적으로 갈아타기가 진행되어

점점 고가 주택으로까지 번져가서 결과적으로는 집값 상승으로 이어질 거 같습니다.

내년엔 집값이 더 많이 오를 거라고 대부분의 전문가들이 전망하는 현상황에서

청약 가점이 낮아서 청약 당첨이 힘든 무주택자들은 용단이 필요헤 보이는 시점입니다

경쟁률 높은 청약 1급지 당첨만을 희망하며 가점 높아질 때까지 기다리기보다는

청약 통장을 중간사다리용으로 이용하고 현실성 있는 내집 마련 계획이 필요해 보입니다.

그리고 지금은 무주택자들이 일단 갭으로 매수해 놓기엔 적기인 것 같습니다.

아직 전세가 상승률이 매매가 상승률만큼 따라가지 못해서 갭이 많이 줄어들어 있는 상태이기 때문에

미리 갭으로 매수해 놓고 만기에 맞춰서 입주하면 좋지 않을까 싶습니다.

당장 실입주가 불가능하더라도 전세가가 낮고, 세입자 만기가 많이 남은 매물이

실입주 가능한 매물보다  매매가가 많이 싸기 때문에 다소 갭이 크더라도 여유가 되신다면

공략해 보는 것도 좋을 거 같습니다.

아담스미스가 말한 '보이지 않는 손'의 위력을 절감하는 요즘입니다.

수요 공급의 법칙에 의해 디테일하게 가격이 정해지는

시장의 논리를 부정하고 정부는 그 손을 잘라버림으로써 '통제'하려 하였으나

상처난 그 손에 한 대 맞고 시장은 혼란 상태에 빠졌습니다.

의식주는 인간의 기본 욕구이고 특히 집은 심리적 안정감을 주는 중요한 안식처이자 재산이기 때문에

국민의 행복을 우선으로 해야 하는 정부는 부동산 정책을 새롭게 펼치기 전에 신중하고 조심스러워야 했습니다.

그러나 이번 정부 43개월의 집권 기간 동안 23번의 부동산 규제책을 냈다는 것은

거의 두 달에 한번 꼴로 부동산 규제책을 냈다는 얘기입니다.

규제가 먹히고 안 먹히고를 떠나서 그간의 '긴장'과 '혼란'이 국민들에게는 가장 큰 피해입니다.

핸드폰 하나를 바꿔도 복잡하고 불편해서 바꾸고 싶어도 그냥 쓰는데

우리가 살고 있는 '집'과 관련된 법이 이렇게 자주 바뀌다보니 새로운 대책이 나올 때마다

이전 세법은 머릿속에서 지우고 새로 입력해애 하는 과정이 힘듭니다.

무엇보다도 내가 알고 있는 것이 맞는지...혹시 잘못 알고 낭패를 보는 건 아닌지...

이미 누더기가 된 복잡한 부동산법은 심각한 정보의 불평등을 야기하고 그 피해는 투자자들이 아닌,

정부가 보호하려 한다는 일반 서민들에게 돌아는 상황입니다.

의도가 중요한 게 아니라 결과가 중요한 게 정책입니다.

'예의 주시하겠다!'​

상당히 권위적인 발언입니다.감시자로서의 권위와 권력이 이 문장 속에 고스란히 담겨져 있습니다.

'반드시 어쩌겠다'

의지를 밝히기 전에 지금쯤은 정부의 사과가 필요한 시점입니다.

 

그렇게 모두가 반대했는데도 일방적으로 강행해서 통과시킨 임대차법의 처절한 결과에 대해서만이라도

적어도 사과가 필요한 시점 같습니다.

이젠 더 이상 놀랍지도 않고 아무 감흥이 없는 신고가 소식들을 마주하며

문득, 이 상승장이 너무 길다는 생각이 들면서 피로감이 느껴지고

앞으로 어떻게 될 것인가? 두려운 생각이 들어서 푸념 한바닥 늘어 놓았습니다.

 

내일이 벌써 불금이네요.

한 시간은 길지만 하루는 짧고 하루는 길지만 세월은 빠릅니다.

​그리고 가을은 아름답지만 짧습니다. 다 가 버리기 전에 가을을 더 즐겨야겠습니다.

이웃님들, 편안한 밤 되세요!

 

 

 

[출처] 오스틀로이드의 house, education & life story    [작성자] 오스틀로이드