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부동산이슈

덜 오른 부동산 고르는 법! 조금 서두르셔야겠습니다

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-11-17 10:08 
  • 조회:11

덜 오른 부동산 고르는 법! 조금 서두르셔야겠습니다.(가두리 여파)


 

 

 

안녕하세요.

주말엔 가급적 부동산 관련한 글을 안 적는 편인데, 이거 하나는 꼭 알려드리고 싶어서 적습니다. 지금 전국적으로

특히나 광역시 신축과 준신축 아파트 가격 상승세가 폭등 수준입니다. 저가 매물이 사라지고 호가 매물만 남아있는데

거래가 될 때마다 호가가 시세로 변하고 있습니다. 정말 난리입니다. 현재 진행형이고, 여기에서 기회를 하나 잡을 수

있는 부분이 있어서 생각의 글을 적습니다.

우선 아래 기사부터 보겠습니다.

집값을 올리기 위해 아파트 입주회와 커뮤니티가 단체행동에 나섰습니다. 부동산의 가두리 영업(특정 가격 이하로만

거래되게끔 유도하는 영업방식)의 피해를 회복하자는 취지에서 시작한 것인데, 이로 인한 상승세가 무척 강합니다.

임대차법 시행에 따른 전세 부족과 전세가 상승, 공급 부족에 따른 신규 입주물량 부족, 취득세 강화/양도세 강화에

따른 매도 물량 감소에 따른 복합적인 결과입니다.

                            

 

부동산업계의 말을 종합하면, 최근 서울 아파트 시장에 매물이 부족해진 가운데 집주인들의 이른바 ‘배짱 호가’,

‘매도가 짬짜미(담합)’ 등이 기승을 부리고 있다. 서울 집값이 불안해진 시장 분위기를 이용해 아파트값을 최대한

 끌어올리겠다는 집주인들의 탐욕이 도를 넘었다는 지적이다.

기존 카페에서 카카오톡 등 모바일 메신저로 옮겨가고 있다. 대형 부동산 플랫폼 일색이던 온라인 중개매물도

중고거래 사이트나 온라인 커뮤니티 등으로 번지고 있다.

투기과열지구인 대구 수성구 황금동 한 아파트 단지엔 최근 입주자대표회 명의로 붉은색 바탕의 현수막이

등장했다. ‘아파트 가치 정상화 캠페인’이라면서 허위매물, 저가매매 유도, 가두리 영업을 퇴출하자는 내용이

담겼다. 입주자대표회 명의로 걸린 이 현수막에는 부동산광고시장감시센터 전화번호까지 적혔다. 또 다른

아파트 단지에는 ‘우리 가치를 폄하 하는 부동산을 이용하지 않습니다’라는 제목의 현수막 10여 개가 걸렸는데,

집주인 인증 거부·허위매물 등록·거래완료 미표시 부동산 퇴출이라는 문구가 담겼다.

ㅡㅡㅡㅡㅡ

단체행동에 나서는 아파트가 많아졌습니다.

이 같은 소식은 뉴스에서도 소개되고 있습니다. 이같이 행위를 단속한다고 하나, 아파트 입주민 입장에서도

할 말이 있습니다. 다른 곳에 비해 가격이 오르지 않은 이유는 '가두리 영업을 하는 부동산 때문이다'라는

인식이 퍼졌기 때문입니다. 단속도 안될듯합니다.

 

이러한 단체 행동은 특히나

지방 소도시들보다 광역시 이상 지역에서 활발합니다. 아무래도 젊은 인구가 많고 정보 습득에 빠르고, 지역 내

1급지 아파트의 가격 상승 폭을 보았기 때문이겠죠.

아래와 같은 전단지를 붙이는 아파트가 급속도로 늘고 있습니다.

 

지금 잠이 옵니까?

주변 아파트와 비교하며 가격이 낮다는 것을 알려주는 게시물을 엘리베이터에 부착합니다.

특정 가격 이하로 내놓지 말자는 구체적인 말은 아니더라도 간접적으로 낮은 가격에 내놓지 말자는 유도를 합니다.

또한 지역 내 부동산에 협력을 구해 매도 희망가를 올리게 됩니다. 협력을 하지 않는다면 다른 동네의 부동산에 매물을

몰아주기도 합니다. 같은 도시 내 1급지 신축 아파트 가격과 1급지 준신축, 2급지 신축과의 가격 비율이 있습니다.

그 비율이 예전에 비해 크게 틀어졌다면 저평가, 가두리라고 생각을 하게 되는 것이죠.

예를 들어, A가 10억 B가 8억 C가 7억이었는데,

A가 1년 사이에 5억 원이 올라 15억이 되었다는 가정하에, 비율로 따지자면 B는 12억, C는 10.5억이 되어야 한다는

논리입니다. 현재 1급 상품이 크게 치고 나가는 동안 B, C가 따라가지 못했기에 같은 비율로 올라가야 한다는 생각이

넓게 퍼졌고, 전체적으로 호가가 올라가는 현상입니다.

 

아파트 가치 정상화 캠페인

아래 실거래가 변화를 살펴보겠습니다.

불과 한 달 사이에 큰 변화가 생기고 있습니다. 준신축 몇 개 단지를 살펴보니 대부분 억 단위 신고가입니다.

 

4억 대에서 5억대로

약 1억 원 상승, 작년엔 3억 원

2억 상승, 호가는 12억

3억 가량 상승

5억 가량 상승

무척이나 가파르게 상승하고 있습니다.

키 맞추기 시장이 대세가 되었습니다. 다 오릅니다.

이제부터가 제가 드리고픈 말씀입니다.

어디까지나 예상입니다만, 항상 그래왔으니 이번에도 같으리란 생각을 합니다.

1급지가 오르면 2급지, 3급지가 따라 오릅니다.

다들 1급지를 사려고 목을 맬 때에, 미리 2급지를 사놓으면 1급지가 오를수록 따라 오르는 것이 갭투자를 할 때에

사용하는 방법입니다. 지금은 전체적으로 가격 상승이 일어나고 있고, 이러한 상승은 신축과 준신축에서 활발합니다.

그렇다고 2급지 구축, 3급지 신축을 사자는 것은 아닙니다. 나쁜 선택은 아니지만 Best는 아닙니다. 오를 수도 있으나

오름폭에 차이가 있습니다.

지금 오르는 현상은 제가 볼 때에 커뮤니티의 힘이라고 했습니다. 그렇다면 이러한 힘이 미치지 않는 주택을 골라야겠죠.

무엇일까요? 단체로 움직이는 힘이 약한 곳입니다.

 

 

바로 "분양권"

물론 입주 예정자 카페, 단톡방에서도 같은 분위기가 연출되고 있으나, 기 입주한 아파트에 비해선 단합이 약합니다.

온라인 활동을 안 하는 사람들도 있고, 주변 시세를 모르는 분들도 많고, 매물을 등록하는 부동산도 광범위하기

때문입니다. 그래서 같은 동네에 2년 차 신축 A가 5억 원에서 현재 7억이 되었다면, 분양 후 건설 중인 B 분양권은

 분양가+프리미엄을 합해서 7억은 되어야 정상인데, 여전히 그 이하로 머물러 있는 곳이 있습니다. 지금도 찾아보니

 많습니다. 특히나 중저층에서 그런 매물이 많이 보입니다. 로열층은 키 맞추기가 어느 정도 되어있는 곳이 많고요.

현재 골라야 할 상품은,

주변 아파트 시세에 비해 가격이 낮은 분양권입니다. 굳이 인기평형, 구조(A, B, C)와 층수가 중요하지 않습니다.

가격차이가 많이 난다면 못난이 분양권도 괜찮습니다. 어차피 오를 때에는 다 같이 오를 것이기에 지금과 같은

상승분을 따라갈 수 있는 상품이 필요한 것이지, 굳이 RR을 따질 때가 아닙니다. 예를 들어서 강남 대치동에

**아파트가 중요한 것이지, 이 아파트의 평형과 구조, 층수, 방향이 중요한 것이 아닙니다. 이해되셨나요?

조금 더 늦으면 기회가 없습니다.

특히나 실거주를 생각 중인 분들이라면, 당장 내일이라도 분양권 매물이 나와있는 부동산에 전화해보시길 바라봅니다.

저가 매물이 소진되면 이제 저평가 분양권을 찾기도 힘들 것입니다. 광역시 분양권은 올해 9월 이후로 분양된 것은

전매 제한으로 살 수가 없고, 거래 가능한 것은 그전에 분양한 것들뿐인데 투기지역 지정시 전매는 1회만 가능하므로,

갈수록 특히나.. 내년이 되면 매물 개수는 더 줄어들어 호가가 시세가 될 수밖에 없습니다. 시간이 지날수록 가치가

 올라갈 것은 자명합니다. 기차는 출발했습니다.

 

 

제 블로그를 오래 보신 분들은 아실 텐데요.

제가 제 물건 팔려고 글 올리는 사람도 아니고, 시세를 띄우려는 목적의 글도 적지 않습니다. 최근에 계속해서 카페와

톡방의 분위기, 뉴스 기사를 보면서 이제 시간이 얼마 남지 않았다는 감이 와서 적은 글이랍니다. 비댓으로 어느 아파트 어

때요?라고 물어보셔도 제가 답변하기에 곤란하고요, 실거주를 생각하는 동네의 최근 시세/호가를 알아보시고, 주변에

분양된 아파트의 분양가 시세도 알아보시고 가격차이가 많이 벌어졌다면 매수가 옳은 선택이 될 것입니다.

판단은 본인의 몫! 제 생각은 이러합니다.

사려는 마음을 먹었다면 더 늦지 않게 서두르십시오. 시간이 많이 남지 않았습니다. 벌써 두 달 전 상담했고, 여전히

고민 중인 직장 선배에게도 바로 사시라는 말씀을 드리려고 합니다. 몇 개 아파트 살펴보니 매우 급하게 움직이고 있습니다.

"지금 잠이 옵니까?"

이 말은 고민하며 미루고 있는 무주택자에게 더 맞는 표현이 아닌가 합니다. 마음이 있다면 더 이상 미루지마시길요.