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부동산이슈

6.17 조치와 풍선 효과

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-06-26 09:39 
  • 조회:31

6.17 조치와 풍선 효과


[출처] 6.17 조치와 풍선 효과|작성자 아기곰



현 정부의 21번째 부동산 대책이 617일에 발표되었다. 금리 인하와 더불어 시중에 유동성 공급이

확대되자 부동산 시장이 불붙기 전에 선제적 조치를 취한 것이다. 이런 6.17 조치가 과연 시장에서

어떻게 작용할지 알아보자.

 

이번 조치의 핵심은 규제 지역의 확대이다. 그동안 20 차례에 걸친 규제를 통해 정부에서는 핀셋 규제를

강조해 왔다. 투기가 벌어지거나 조짐이 보이는 곳을 외과수술처럼 정교하게 집어낸다고 해서 핀셋규제

라고 명명했던 것이다. 하지만 이런 핀셋규제는 풍선효과라는 후폭풍을 몰고 왔다. 규제지역 지정을 피한

주변지역으로 투기 수요가 귀신처럼 몰려갔기 때문이다.

 

8.2 조치와 9.13조치를 통해 규제 지역에 대한 압박이 심해지자, 투기 수요는 그 당시 대표적인 비규제

지역이었던 대전과 수원으로 몰려가게 되었다. 9.13조치 이후 올해 6.17 조치 직전까지 19개월 동안

KB국민은행 통계 기준으로 전국에서 아파트 값이 가장 많이 오른 1~5위 지역이 대전 서구(20.4%),

수원 영통구(17.4%), 대전 유성구(16.1%), 대전 중구(15.3%), 수원 팔달구(14.7%)였던 것이 그

증거이다. 규제지역을 누르면 비규제지역이 불쑥 튀어 오르는 풍선효과라 하겠다.

 

이런 풍선효과는 올해 220일에 수원 3개구를 포함 의왕, 안양 만안구가 규제 지역으로 묶이자 다른

지역으로 확산되었다. 올해 2월 중순부터 6월 중순까지 네 달간 전국에서 가장 많이 오른 1~5위 지역은

군포시(6.7%), 인천 연수구(5.1%), 인천 남동구(4.8%), 안산 단원구(4.7%), 대전 서구(4.7%)이다.

이 역시 모두 비규제 지역이다. 또 다른 풍선효과라 하겠다.

 

그러면 이번 6.17조치 이후에도 또 다른 지역에서 풍선효과가 나타날 것인가? 모든 지역에 풍선효과가

나타나지는 않겠지만 이번 규제를 피해간 김포나 파주 등 수도권 일부 지역과 대구, 광주, 부산 등 지방 소재

광역시로 투기 수요가 몰려갈 수 있다. 하지만 비규제 지역이라는 자체만으로 투자 가치를 보장하는 것은

절대 아니다.

 

실제 통계를 살펴보자. 가장 최근에 규제 지역으로 묶인 경기도 소재 5개 지역(수원 영통구, 권선구, 장안구,

안양 만안구, 의왕시)의 규제 지역 지정 이후 아파트 매매가 상승률을 살펴보면, 권선구(3.8%), 의왕시(3.6%),

장안구(3.5%), 만안구(3.1%), 영통구(2.7%) 모두 전국 평균 1.3%나 경기도 평균 2.3%보다 훨씬 많이

올랐다. 상승률 순위도 권선구(10), 의왕시(11), 장안구(12), 만안구(20), 영통구(26) 모두 전국

상위권에 위치하고 있다. 비규제 지역이었다가 규제 지역으로 묶인다고 집값이 떨어지는 것이 아니라는 뜻이다.

 

반면에 같은 기간 동안 전국에서 가장 집값이 많이 떨어진 1~5위 지역은 거제시(-1.1%), 안동시(-0.9%),

부산 영도구(-0.8%), 제주 서귀포시(-0.7%), 목포시(-0.7%)로 모두 비규제 지역이다. 비규제 지역이라고

모두 풍선효과를 보는 것이 아니라는 뜻이다. 과거 일부 수도권 지역에서 풍선효과가 일어난 것은 대부분 GTX

개통이나 신분당선 연장 등 강력한 호재가 있는 지역이었다. 다시 말해 아무런 호재가 없는 지역, 심지어 공급이

많은 지역까지 풍선효과가 일어날 가능성은 희박하다 하겠다.

 

그러면 이번 6.17 조치의 반작용으로 수혜를 보는 지역은 어디일까? 앞서 언급한 바와 같이 호재는 있지만

규제 지역에 편입되지 않은 일부 수도권 지역과 지방소재 광역시로 풍선 효과가 일어날 것이라는 것은 쉽게

생각할 수 있다.

 

하지만 이번 규제 지역 확대의 수혜지역은 아이러니하게도 기존 규제 지역도 해당된다. 규제의 본질 때문이다.

예를 들어보자. 마라톤 경기에 아주 건장한 A라는 선수와 평범한 B라는 선수, 그리고 체력이 약한 C라는

선수가 출전했다고 가정해 보자. 같은 조건에서 달리기를 한다면 A라는 선수가 우승하리라는 것은 누구나

예상할 수 있다. 이에 흥행을 우려한 주최측에서는 A선수에게 10Kg짜리 짐을 메고 뛰라고 했다 (8.2 조치).

 

그럼에도 불구하고 A선수가 계속 잘 달리자 짐의 무게를 20Kg으로 늘렸다 (9.13조치). 그러자 A선수의 속도가

 점점 느려지면서, 이번에는 아무 짐을 지지 않은 B선수가 스퍼트를 내기 시작했다. 경기가 일방적으로 흐르면서

관중의 흥미가 사라질 것 같으니까 주최측에서는 이번에는 B선수에게 10Kg 짐을 메고 뛰라고 시켰다.

이번 마라톤 경주에서 누가 우승할 수 있을까?

 

아무 짐을 지지 않고 뛰는 C선수가 우승할 것이라고 생각하기 쉽다. 하지만 그리 속단하는 것은 성급하다.

C선수는 짐이 없이 뛰지만 체력이 워낙 약해서 경쟁 자체가 안될 수도 있기 때문이다. 그러면 AB중 누가

승리할 수 있을까? 20Kg의 짐을 메고 뛰는 A선수는 짐 없이 뛰는 B선수에게는 졌지만, B선수가 10Kg의 짐을

메고 뛰는 경우에는 충분히 승산이 있다. 결국 AB와의 경쟁 구도에서 B에 규제가 가해지면 A가 경쟁에서

유리해진다는 것이다.

 

그러면 풍선 효과는 왜 일어나는 것일까? 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯 돈도 수익이 더 날만한 곳을

찾아 흐르는 속성이 있다. 흐르는 강물을 막아 뚝을 만든다고 강물이 사라지는 것은 아니다. 뚝의 낮은 부

분으로 흘러 넘치게 된다. 그러면 뚝의 높이를 더 높이면 된다고 생각할 것이다. 하지만 저수지에 물이 계속

차오르면 이번에는 뚝의 그 다음 낮은 쪽으로 물이 흘러 넘치게 된다.

 

이를 막고자 약한 부분에 계속 보강 공사를 해온 것이 21번이나 되는 현 정부 부동산 정책이다. 규제는

뚝과 같다. 물이 차오를수록 계속 뚝의 높이를 높여야만 유지될 수 있는 것이다.

 

그런데 문제의 근본 원인은 뚝의 높이가 아니라 상류에서 계속 흘러 들어오는 물의 양이 지나치게 많다는

것이다. 한국은행에 따르면 4월 기준으로 우리나라의 통화량은 전년 동기 대비 2527580억원이나 늘었다.

특히 올해 3월 대비 4월의 통화량(M2) 33조원이나 늘었는데, 한 달간 증가량으로 역사상 최대치이다.

연간 기준이나 월간 기준으로 이렇게 통화량이 늘어난 것은 역사상 처음이다. 물론 경제 규모가 커진 만큼

통화량이 늘어나는 것은 자연스러운 현상이다. 하지만 문제는 지금의 통화량 증가는 경제 규모가 커졌기

때문만이 아니라는 것과 그 속도가 너무 빠르다는 것이다. 경제를 살리기 위해 돈을 쏟아 붓고 있기 때문이다.

이에 따라 빚내서 집사라했던 2015년 이후 가장 빠르게 통화량이 늘고 있다.

 

이렇게 급속히 늘어나는 돈이 집값을 자극시키지 않기 위해서 선제적으로 내놓은 대책이 바로 6.17 조치이다.

하지만 6.17 조치는 그 속도만 늦출 뿐이지 돈의 흐름을 막을 수 없다는 태생적 한계를 가지고 있다. 이 때문에

몇 달 후 또 다른 지역을 규제 지역으로 묶어야 하는 일이 벌어질 수밖에 없는 것이다.

 

그러면 실수요자는 이런 상황에서 어떤 포지션을 취하는 것이 좋을까? 6.17조치는 근본적인 해법이 아니라

마라톤 선수간의 순서에만 영향을 주는 단기적 조치이기 때문에 또 다른 풍선 효과를 불어 올 가능성이 높다.

이에 따라 단기적으로 급등하는 지역이 나올 수도 있지만, 다음 번 규제로 인해 이 또한 영향을 받을 수밖에

없기 때문에 절대 단기적 시각을 가지고 시장에 진입해서는 안 된다. 다시 말해 어느 지역이 얼마 올랐다는

말에 현혹되기 보다는, 그 지역의 주택 수요가 진짜 늘어서 그 지역의 집값이 오르고 있는지를 확인하고

투자해야 하는 것이다. 늦는 것처럼 보이지만 기본에 충실한 투자가 가장 강한 투자인 것이고, 장기적으로

수익을 낼 수 있는 것이다.

 

어떤 정부의 정책이 발표되면 언론에서는 스포츠 중계를 하듯 어디가 오르고 어디가 내렸다고 경쟁적으로

보도를 하고는 한다. 부동산 투자가 주식 투자와 같이 단기 투자가 가능하다면 이런 정보가 수익을 올리는 데

도움이 될 수도 있다. 하지만 부동산, 특히 주택의 경우는 거래 비용이 상당하고, 2년 미만의 단기 보유할 때는

수익의 절반 이상을 세금으로 내야 한다. 결국 부동산 투자라는 것은 미래에 집값이 오를 곳을 맞추는 게임이지,

현재 집값 오르는 곳을 쫓아다니는 게임이 아니다. 결국 눈에 보이는 현상만을 쫓아다니기 보다는 기본기를

꾸준히 쌓아서 스스로의 안목을 키우는 것이 수익을 올리는, 가장 늦어 보이지만 가장 빠른 길이다.

 

아기곰 (‘재테크 불변의 법칙저자)


[출처] 6.17 조치와 풍선 효과|작성자 아기곰