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부동산이슈

[재개발] 힐스테이트 부평 수익성 분석 2

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-03-26 09:35 
  • 조회:20

 

[재개발] 힐스테이트 부평(백운2구역) 수익성 분석 2


 

 

 

안녕하세요? 남무98입니다.

드디어 힐스테이트 부평(백운2구역)의 일반분양가가 나왔고, 다음 주에 분양을 앞두고 있습니다.

역시나 일반분양가를 두고 비싸다, 적정하다. 설왕설래가 많은데요. 가격은 내 뇌피셜이 아니라, 시장의 가격을

살펴보는 것이 중요합니다. 일반분양을 앞두고 있지만, 입주권 관점에서 수익성을 분석하도록 하겠습니다.

*글은 미리 작성했지만, 분양 경쟁률 올리려고 노력?한다는 오해를 피하기 위해, 일반분양 1순위가 종료된

시점에 예약 글 올립니다. 경쟁률은 높게 나왔을 거라 예상합니다.

 

 

 

1. 1년전 수익성 분석

- 1년전에도 백운2구역 관리처분인가계획을 기준으로 수익성을 분석한 적이 있었다.

- 그때에도 수익성이 괜찮은 구역이었지만, 부동산 호경기를 맞이하여 일반분양가 상승에 따라 수익성이 더

상승하였다. 수익성이 상승했다는 말은 ① 주변시세의 상승으로 예측시세와 조합원 분양가의 차액이 커졌다.

② 일반분양가 상승으로 비례율이 상승되었다. 2가지 의미가 있다.

- 그때 당시에는 주변 시세 및 직전 분양가로 대략적인 예측을 하였고, 최근에는 부동산 공부를 더 하게 되면서

예측 방법을 좀 더 정교화 하도록 노력하고 있다.

 

 

 

 

2. 주변 랜드마크 단지

- 백운역 주변에는 기준으로 삼을 만한 랜드마크 단지가 없다. 연식이 얼마 안 되었으면 단지가 너무 작고,

단지가 크면 연식이 너무 오래되었다.

- 랜드마크 단지는 해당 지역의 30~40대 소비자들이 가장 선호하는 단지로 지역을 대표해야 한다.

나홀로 단지 등 시세를 충분히 반영하지 못하는 개별성이 강한 단지와 내가 투자하고자 하는 단지를

비교하게 되면 변수가 증폭이 되어 가격 예측이 힘들어진다.

- 지역에서 시세가 가장 안정적인 단지에, 내가 투자하고자 하는 단지의 변수를 가감하여 적용하는 것이

그나마 가격 예측이 정확도를 높인다고 생각한다.

- 연식도 가장 최근의 단지와 비교하는 것이 비교적 오차를 줄이는 방법이다. 연차 차이가 커질수록

변동성이 더 커진다.

- 그래서, 같은 행정구역의 1호선 완행역이며, 1000세대 이상, 1군 브랜드 아파트인 부개역 푸르지오가

비교 대상으로 적당하다고 생각하였다.

- 이에 대해서 부개동하고 십정동이랑 비교를 하면 어떻게 하냐고 반발?하는 분들이 있다. 두 곳의 입지가

같다고 말하는 것이 아니라, 비교대상으로 적당하다는 것이다. 물론 입지 차이에 대한 가감은 해야 한다.

- 이번에는 30년에 넘은 백운 현대 2단지(해당 지역에서 가장 선호하는 구축)도 함께 비교를 해보았다.

 

 

(출처 호갱노노, 입주 10년 내 1,000세대 전후 아파트로 필터)

 

3. 입주시 예측시세 (전용 84㎡기준)

 

   

- 부개역 푸르지오와 백운현대 2단지를 기준으로 입주 시 시세를 예측해 보았다. 평균가 기준으로 거의 비슷한

미래 시세가 예측되었다.

- 현재시세 기준으로 일반분양가에서 대략 7천 ~ 1억 정도 상승 여력이 있지 않나 예상된다. 부개역

푸르지오보다 백운 현대 2단지가 범위가 더 넓다.(변동성이 크다)

- 최고가치일때의 시세, 최처가치일때의 시세도 예측해 볼 수 있다. 과거 시세를 기준으로 유추했을 때 거의

저 범위를 벗어나지 않을까 생각된다. 물론 가치 기준으로 신고가를 기록할 수도 있고, 최저 가치 이하로

폭락할 수도 있지만 가능성이 크지 않다고 생각한다.

시세 예측 방법은 아랫글 참조..




 


4. 단계별 차액 비교 (전용 84기준)

- 조합원 입주권을 입주 시까지 유지했을 경우 대략 2.8억 정도의 차액을 기대해 볼 수 있다.

5. 비례율 예측

- 2019년 말 마지막 관리처분 총회 시 비례율을 100%로 예측하였다.

- 그 시점의 예상 일반분양가와 실제 일반분양가 차액을 계산해 보니, 대략 410억의 추가 수익이 발생하였다.

- 관리처분 총회 이후에 추가된 비용이 발생했겠지만, 크지 않을 거라 생각된다.

- 대략 149%의 비레율이 예상이 되며, 공사 중 발생하는 추가비용에 따라 비례율이 약간 조정될 수도 있겠다.

- 감정평가액이 1억이라면, 4900만원 정도(세전)를 돌려 받을 수 있다는 의미이다.

- 지난 해 말 관리처분 변경 총회 때 백운2구역 조합장의 발언이다.

"건설사들이 말하듯이 조경에 돈 투자 안하겠다. 세금 내더라도 남은 돈은 조합원들에게 나눠 주겠다."

 

(출처 : 백운2구역 2019 관리처분 총회 속기록)

6. 결론

- 이런 예측 방법이 100% 맞는 것은 아니지만, 실전에서 검증하면서 나만의 기준의 세우는 것이 중요하다.

- 다른 구역에 대해서 이렇게 말한적이 한 번도 없지만, 힐스테이트 부평(백운2구역)은 여윳돈이 있는 실거주

수요자라면, 조합원 입주권을 적극 고려하는 것도 좋지 않을까 생각된다.