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부동산이슈

향후 부동산 전망과 인간의 공포 본능

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-03-24 09:41 
  • 조회:24

 

향후 부동산 전망과 인간의 공포 본능


[출처] 향후 부동산 전망과 인간의 공포 본능|작성자 I와니와니I

 

 

오랜만에 글을 쓰는군요.

그동안 참 많은 일이 있었습니다.

코로나19 확산으로 펜데믹이 선언되고 공포심리가 걷잡을 수 없이 퍼지면서 글로벌리 주식시장이

폭락하는 등 글로벌 경기는 금융위기 이후 최악의 상황을 보내고 있습니다.

그러다 보니 자연스럽게 부동산에 대해서 앞으로 어떻게 될 것인지 물어보시는 분들이 많은데요.

그럴때 마다 저는 단호히 말씀 드리는데 일시적으로 심리가 위축될 수 있겠지만.. 부동산으로의 영향은

크지 않을 것이고 코로나가 진정된 이후 자산시장의 상승이 생각보다 더 클 수 있다고 말씀 드립니다.

제가 그렇게 생각하는 이유는 크게 외부적인 요인, 내부적인 요인 이 2가지로 요약해 볼 수 있는데요.

 

 

먼저, 외부적인 요인입니다.

경기 부양을 위한 공조가 글로벌리 일어나면서 전세계는 각자 자신들이 할 수 있는 부양책을 끊임없이

쏟아 내고 있습니다. 미 연준은 0.5%, 1%씩 Big cut을 단행하여 제로금리로 만들었고 7,000억불

양적완화를 하겠다고 선언했습니다. 이마저도 이게 시작이고 부족하다고 생각되면 QE를 더 할 수도 있죠.

캐나다, 영국, 호주 중앙은행 뿐만 아니라 한은도 0.5% 금리를 인하하면서 글로벌 통화정책 공조에

동참하고 있는 상황이입니다. 이미 제로금리로 인해 더이상 금리를 낮출 여력이 안되는 유럽과 일본은

재정을 활용하여 돈을 푸는 재정정책으로 공조에 힘을 더 하고 있습니다.

음.. "부양책 내는거 누가 모르냐, 그래도 이렇게 주식시장이 박살나고 있잖아"라고 당연히 반문하실수도

있습니다.

예, 물론 그런 상황입니다만 주식시장에서나 그렇지.. 아직은 기업이 파산하거나 그로 인해 은행이

위험해 지는 금융위기는 결코 아닙니다.

과거 글로벌 금융위기때 파산 직전인 리먼 브라더스를 연준은 돈을 주입해 살리려 했지만 의회에서 거절당해

결국 파산하게 되고 그 이후 어마머하게 비싼 값을 치루면서 경기를 살리게 되죠. 양적완화라는 이름으로 말입니다.

그 기억이 아직 생생하게 각인되어 있는 미국이 과연 최근 부실화되고 있는 에너지, 여행, 항공운수 기업들을

도산하도록 놔둘까요? 연준에서 어떻해서든 회사채 매입을 통해 살리려고 들 것입니다.

이를 의회가 막을 가능성도 거의 없구요.

설령 어떤 회사가 망하고 그로 인해 심리는 더 위축되어 도미노처럼 다른 기업들이 무너지면 결국 은행이

부실채권을 감당해야 하는 경우가 생기더라도 은행권으로의 전이는 크지 않을 수 있습니다.

금융위기 이후 연준이 은행에 위험한 것은 아무것도 못하게 막았죠. 따라서 금융위기 당시와는 비교가 안될

정도로 현금성 자산을 많이 확보하여 굉장히 건전하기 때문에 이를 견뎌낼 충분히 능력이 된다고 볼 수 있습니다.

지금 주식시장은 부실기업이 부도날 수도 있고 그로 인해 글로벌리 신용이 훼손당할 수 있다라는 것을

이미 선반영해서 움직이고 있는데 오히려 연준에서 "우리 기업들 걱정마, 내가 기업어음(CP)든 회사채

매입이든 어떻게 해서든 지켜줄게" 라는 메세지만 보여준다면 시장은 급반등 할 수 있을 것으로 봅니다.

물론 장기적으로는 이참에 부실기업들은 합병되거나 정리되어 시장에서 도태되면 건전성을 회복하는 것이지만..

미 대선이 코 앞인 상황에서 실업자 양산의 선봉대장이 되는 부실기업정리가 과연 쉬울지 의문이네요.

게다가 설령 이도 저도 안통한다면 연준이 주식을 직접 매입하는 방안도 검토 될 것입니다

그리고 우리가 코로나로 인해 잠시 잊고 있는게 있는데 11월에 있을 미국 대선입니다.

트럼프가 재선을 위해선 경제성적표가 굉장히 중요한 상황이 되었는데 이를 끌어올리기 위한 각종 정책적 수단이

총 동원 될 것으로 보입니다.

두번째는 내부적인 요인인데요.

한국은행에서 긴급 금통위를 열서 금리를 0.5% 인하했죠. 이로써 한국의 기준금리는 0.75%로 사상최저치로

돌아서게 됩니다. 코픽스 또한 2월말 기준 0.11%인하 되었죠. 3월말 기준은 얼마나 더 떨어질기 기대되는

상황인데요. 어쨌던 기준금리 인하로 인해 신용/마통/주담대/기업 대출은 역사상 최저치로 갈 가능성이 높아

졌습니다. 이제 2~3억 빌리는 것이 우스운 시대가 된 것입니다.

물론 여기서도 대출이 막혔는데 무슨 소용이냐라고 반문 하실 수 있겠지만.. 집 매수시 대출비중이 평균

30~40%임을 감안할때 아직 LTV 40%는 충분하리라 봅니다. 게다가 최근 주담대가 막혀 신용대출에

대해서 관대?한 은행들이 한도를 늘려주는 상황에서 금리까지 낮아지니 부족분은 신용대출에서 땡길수 있는

룸도 생깁니다.

게다가 오늘 발표된 '20.1월 광의통화(M2)는 2,927조로 전년동월대비 7.8%가 증가했고 M1은 무려

11.5%가 늘었습니다. 최근들어 증가율이 커지고 있는 상황에서 유동성이 폭발적으로 늘어나고 있습니다.

또한 M1이 M2보다 많이 늘면서 M1/M2 비율도 32%로 증가하는 추세죠.

게다가 상반기 조기예산집행 및 추경 등 재정을 풀고 있는 상황이라 앞으로 유동성 지금보다 더 큰 폭으로

증가할 가능성이 매우매우매우 높습니다.

그리고 환율이 나름 안정적인 것도 긍정적인 요소입니다. 원달러 환율은 오늘 좀 올랐음에도 불구하고

1240원 수준인데요. 과거 10년간 1100~1250원 박스권에서 움직이고 있습니다.

금융위기때도 900원에서 1600원으로 환율이 급등하며 외화 유출이 가속화 되자 울며겨자먹기로 금리를

올릴 수 밖에 없었고 그로 인해 이자부담이 높아서 대세하락기의 서막을 울리게 되었었죠.

환율을 보는 이유는 환율이 급등해 달러가 빠져나가면 한국은행은 외화 유출을 막기 위해 경기가 좋지 않아도

금리를 올릴 수 밖엔 없습니다.

부동산엔 치명타가 되겠죠.

하지만 현재로썬 환율은 주식시장 낙폭에 비해 비교적 안정적으로 움직이는 상황입니다.

돈이 갈곳이 없다는 얘기도 많이 들어보셨을 텐데요.

기본적으로 성장률이 나와야 투자처가 다양해지죠.

그러나 성장률이 생각보다 더 낮아지는 상황에서 돈이 있어도 창업을 하거나 기업에 투자하기 꺼려합니다.

특히 자영업이 요즘 더 힘들다는 얘기가 들리죠. 장사가 안될 것 같은데 목돈으로 치킨집을 차리진 않습니다.

차라리 그나마 수익이 기대되는 자산으로 투자를 하게 됩니다. 바로 부동산으로요.

기업 투자 등 돈이 갈 곳은 제한적이라는 점이 부동산이 아직 매력적이라는 것은 확실합니다.

지금까지 수요가 줄어들 수 있는 관점에서 이야기를 전개 했기 때문에 2021년 서울 아파트 공급은 반토막이

나고 2022년엔 그보다 더 줄어드는 상황에서 임사등록, 증여, 조합원 양도 금지 등 매물이 다량으로 나올 수

없다는 점은 굳이 언급하지 않겠습니다.





책 "팩트풀니스" 4장 공포본능에 이런 내용이 있습니다


세상의 온갖 정보를 모두 흡수할 수 있는 사람은 없다. 문제는 우리가 지금 어떤 부분을 받아들이고 그것을

어떻게 선택했는가, 그리고 지금 어떤 부분을 무시하는가 하는 것이다.

우리가 받아들일 가능성이 가장 높은 것은 이야기가 있는 정보, 즉 극적으로 들리는 정보이다.

세상과 뇌 사이에 정보를 걸러내는 주목 필터에서 간극, 부정, 직선 본능 등을 필터링할 수 있지만, 극적인

여러 본능에 호소하는 정보는 필터링하지 못하는 경우가 많다.

결국, 극적 본능에 딱 맞는 정보만 주목하고 다른 정보는 무시해버린다.

팩트풀니스

언론은 우리가 주목하지 못할 이야기에 시간을 허비하지 않습니다.

늘 자극적이고 공포스러운 기사만 쏟아내죠.

지금 이순간에도 언론에선 다양한 기사들을 쏟아내지만 경제위기, 침체, 금융경색 등 공포스러운 단어를 사용하는

것이 늘 메인에 뜨고 인기 기사가 됩니다.

즉 기사를 보는 우리는 이런 공포 본능에 딱 맞는 정보만 주목하고 다른 정보는 무시해 버린다는 것이죠.

어찌보면 이것이 인간의 본성이지 않을까 합니다.

공포에 떨면 상황을 제대로 보지 못하는.

 

글이 굉장히 길었습니다만.. 어찌됐던 경기부양을 위한 글로벌 공조가 확인되고 있는 가운데 부양책이 계속해서

누적되는 상황에서 이것이 전혀 효과가 없을 것이란 얘기는 과도한 비관론이라 생각합니다.

지금까지 발표되고 있는 것만 해도 지난 2008년 보다 더 크고 적극적인 규모입니다. 다만 시장의 기대치를

뛰어 넘을 만한 깜짝 놀랄만한 것이 없다보니 시장이 실망하는 것이겠죠.

과거 IT버블이 꺼졌을때, 9.11테러가 발생했을때, 카드 대란이 일어났을때 주가는 크게 하락하면서

부동산 폭락에 대한 대중의 공포심리는 극에 달했었지요.

그러나 그 이후 결과가 어땠습니까.

제 생각엔.. 지금은 오히려 이러한 조치들이 1~2년 뒤에 얼마나 큰 버블을 만들지 생각하고 그리고

그 버블 붕괴 가능성에 대해서 미리 예단을 해봐야 하지 않을까 합니다.

 

 

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