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부동산이슈

경기도 투자의 이해

  • 스피드공실 (dream1801)
  • 등록일: 2020-03-23 10:18 
  • 조회:23


경기도 투자의 이해


[출처] 경기도 투자의 이해|작성자 아기곰



경기 남부 지역을 중심으로 집값 오름세가 확산되고 있다. 시중의 넘치는 유동성과 규제 강화에 따른 풍선효과

때문이라고 한다. 그런데 여러 비규제 지역 중에서 하필 경기도가 강세를 보이는 이유는 무엇일까?

 

국토교통부 당국자의 지적대로 경기도가 다른 지역에 비해 저평가되었기 때문인 것도 한 원인이다.


 


 

KB국민은행 통계가 시작된 20036월부터 오늘(2020320)까지 전국 아파트 전세가 상승률은 86.1%이다.

그런데 전국 평균 상승률보다 더 많이 전세가 오른 지역은 딱 세 군데가 있는데, 서울(102.0%)과 광주(95.7%)

그리고 경기도(98.6%)이다. 어느 지역의 전세가가 많이 오른다는 것은 그 지역의 주택 수요가 늘어나고 있다는 증거이다.

전세가가 오르는 것을 집주인이 올려서 오른다고 해석한다면 세상을 반쪽만 본 것이다. 전세가가 턱없이 비싸다면

다른 집으로 이사를 가면 되기 때문이다. 하지만 현실 세계에서 그렇지 못한 이유는 그 지역의 다른 집도 전세가가

비싸기 때문이다.

결국 특정 지역의 전세가가 높게 형성되었다는 것은 그 지역의 집주인만 욕심이 많아서가 아니라 그 지역 전세 수급

상황과 밀접한 관계가 있다. 이런 측면에서 전세가 등락 추이가 투자에서 상당히 중요한 지표이다. 전세가가 오르지

못하는데, 매매가만 오른다는 것은 거품이 쌓인다는 증거이고, 반대로 전세가가 꾸준히 오르는데 매매가가 오르지

않는다는 것은 그 지역이 저평가되었다는 증거로 볼 수 있다. 이런 측면에서 볼 때, 지난 17년간 우리나라에서 주택

수요가 가장 많이 늘어난 곳은 서울, 경기도, 광주광역시 순이라고 봐도 무방하다.


이번에는 매매가 상승률을 살펴보자. 20036월부터 오늘까지 전국 아파트 매매가 상승률은 70.5%이다. 그런데

전국 평균 상승률보다 매매가가 적게 오른 지역은 딱 세 군데가 있는데, 인천(39.4%)과 부산(68.1%) 그리고

경기도(59.8%)이다. 다시 말해 전세가는 전국 평균 보다 많이 올랐지만, 매매가는 전국 평균보다 적게 오른 유일한

지역이 경기도이다. 한마디로 저평가되었다는 뜻이고, 이는 실수요는 풍부하지만 투자자에게 외면 받아왔다는 의미이다.


그러면 경기도 지역은 투자자들에게 왜 외면 받아왔을까? 첫째는 지난 몇 년간 이어온 인서울(in Seoul) 열풍 때문이다.

서울 투자가 경기도 투자에 비해 어떤 면에서 유리한지 여부를 따지지도 않고, “그래도 수도권에 투자하려면 서울에

해야지라는 막연한 믿음이 경기도 투자를 외면했던 것이다. 이러니 비슷한 지역의 수요를 서울이 빨아들여서 경기도는

상대적으로 외면당했던 것이다. 등잔불 밑이 가장 어두운 것과 같은 이치라 하겠다.


둘째는 경기도 투자의 약점 때문이다. 이를 바꾸어 말하자면 인서울 투자의 장점으로 해석할 수 있다. 그러면 인서울의 장

점은 무엇일까? 서울은 우리나라에서 가장 양질의 일자리가 많은 지역이지만 주택 추가 공급 가능성이

가장 적은 지역이다. 이를 반대로 해석하면 경기도는 서울에 비해 상대적으로 일자리는 적고, 공급은 많다고 할 수 있다.



 

 

 

 

위 표는 어느 지역의 일자리 수를 그 지역에 거주하는 주민 수로 나눈 비율이다. 이 비율이 높을수록 그 지역에

일자리가 풍부하다는 뜻이고, 낮을수록 일자리가 부족하다는 뜻이다. 그런데 같은 수도권이라고 하여도 경기도나

인천은 전국 평균 보다 일자리가 적은 지역이다. 베드타운(bed town)지역이라는 뜻이다. 이에 비해 서울은 압도적으로

일자리가 많은 지역이다. 더 심각한 것은 지난 16년간 경기도나 인천의 일자리 증가 추세는 전국 평균치보다 낮다는

것이다. 이는 서울과의 격차가 점점 벌어지고 있다는 것을 의미한다. 이 때문에 지난 몇 년간 서울 집값이 초강세를

 보이는 동안에도 경기도나 인천은 상대적으로 적게 오른 것이다.


이번에는 공급 문제를 살펴보자. 어느 지역이 공급 과잉에 빠졌는지, 공급 부족 상태에 있는지 여부를 살펴보려면

미분양 현황을 보는 것이 좋다. 어느 지역에 미분양이 많다는 것은 그 지역의 수요 대비 공급이 많다는 것을 의미하기

때문이다.

 

 

 

 




 

 

이런 측면에서 보면 지난 컬럼에서 지적했듯이 서울은 압도적으로 공급이 부족한 지역이다. 물론 경기도도 만 가구당

미분양 아파트 수가 전국 평균의 1/3 정도밖에 되지 않는 공급 부족 지역이기는 하지만 서울에 비하면 23배나 높은

수치이다.

 

어떤 지역의 주택 수요와 밀접한 관계가 있는 양질의 일자리와 공급이라는 두 가지 변수로 볼 때, 서울이 경기도나

인천보다 월등한 것은 사실이다. 이런 이유로 서울 집값이 경기도나 인천보다 비싼 것이고 더 많이 올랐던 것이다.

하지만 이러한 단순한 논리로 시장에 접근하면 문제가 있을 수 있다. 예를 들어 A라는 학교의 평균 성적이 B라는

학교보다 높다고 가정해보자. 그러면 학부모의 입장에서는 가능한 자녀를 A학교로 진학시키고 싶을 것이다. 하지만

A학교의 성적이 더 높다는 의미는 A학교에서 전교 꼴찌 하는 학생의 성적이 B학교에서 전교 1등하는 학생보다

높다는 것이 결코 아니다.

 

투자의 세계도 마찬가지다. 서울보다 경기도의 미분양 아파트가 많다고 하지만 미분양 아파트가 한 채도 없는 지역이

여섯 군데(성남, 부천, 광명, 과천, 군포, 의왕)나 된다. 서울 평균 보다 낮다는 뜻이다.

 

반대로 서울에 있지만 경기도 평균치(39.6%)는 물론 그보다 일자리가 부족한 인천(36.2%)보다 일자리가 적은

자치구가 서울의 절반에 가까운 12개나 된다. 예를 들어 은평구의 경우는 일자리 비율이 18.6%에 불과하여 인천의

절반 수준에 불과하다. 전형적인 베드 타운인 것을 의미한다.

 

서울에서 일자리가 부족한 지역임에도 불구하고 집값이 비싼 이유는 일자리가 많이 있는 주요 업무 중심지로의

접근성이 경기도나 인천 지역보다 좋기 때문이다. 다시 말해 같은 베드타운이라도 출퇴근 시간이 짧게 걸리는

지역의 집값이 강세를 보인다고 할 수 있다. 이는 경기도나 인천의 경우도 마찬가지다. 수도권에서 (일자리가 많은)

서울 업무 중심지로의 접근성이 좋은 지역은 집값이 비싼 것이고, 예전에는 접근성이 나빴지만 앞으로 좋아질 지역은

집값이 오르는 것이다.

 

주택의 구매여력과 직접적인 관련이 있는 소득 수준도 서울이 다른 지역에 비해 높다. 국세청 연보에 따르면 2018

기준으로 서울에 거주하는 직장인의 평균 연봉은 4148만원으로 전국 평균 3669만원에 비해 13%나 높은 수준이다.

한편 경기도는 3706만원으로 전국 평균보다 약간 상회하는 수준이고, 인천은 그 보다 낮은 3270만원이다. 이 수치만

보면 소득이 많은 사람이 사는 서울의 집값이 비싼 것은 당연해 보이지만, 이렇게 해석하면 평균의 함정에 빠지는

것이다. 같은 서울이라도 강북구, 중랑구, 금천구, 관악구, 도봉구는 인천 평균보다 소득이 낮은 지역이다. 은평구,

구로구, 동대문구, 강서구, 노원구, 광진구의 경우는 인천보다는 높지만 경기도 평균 보다 낮은 지역이다. 그런데

경기도 평균 보다 소득이 낮은 이들 11개 지역의 아파트 값은 경기도 평균치 보다 훨씬 높다. 소득 대비 집값을

따져보면 경기도가 상대적으로 덜 올랐다는 것을 의미한다.  

 

정리하자면, 서울이라고 모두 집값이 비싸거나 많이 오르는 것이 아니고, 경기도나 인천이라고 집값이 싸거나 적게

오르는 것은 아니다. 집값이 오를 조건을 갖춘 곳은 언젠가는 오르는 것이고, 그런 조건을 갖추지 못했음에도 투기적

수요가 몰린 지역은 시장이 냉정을 찾게 되면 긴 조정의 시간을 맞이하게 될 것이다.

 

다시 말해, 서울이냐 경기도냐가 중요한 것이 아니라 첫째, 그 지역에 양질의 일자리가 주민수에 비해 얼마나 많은지

여부, 둘째, 일자리가 많은 지역과의 접근성이 좋은 곳, 셋째, 공급이 부족한 곳, 넷째, 집값 수준에 비해 소득이 높은

곳이라는 네 가지 조건을 갖춘 곳의 집값이 강세를 보이는 것이다.

 

더 나가 집값이 오를 지역이란 첫째, 양질의 일자리가 늘어나는 곳, 둘째, 주요 업무 중심지까지 접근성이 개선되는 곳,

셋째, 공급 가능성이 적은 곳, 넷째, 그 지역의 소득이 늘어나고 있는 곳이라 하겠다. 같은 경기도라도 집값이 차별화

되는 이유가 바로 이것이다.

 

여러 지표로 볼 때, 경기도가 서울에 비해 상대적으로 저평가되었음은 자명하다. 하지만 문제는 이런 이유로 경기도

투자가 무조건 좋다고 할 수는 없다. 이것도 평균의 개념이기 때문이다. 경기도에서도 거품이 급속도로 차오르는

지역은 투자에 유의하여야 한다. 지난 컬럼(지금이라도 서울 아파트를 사야 할까)에서 말씀 드린 버블 지수로 보면

경기도에서 절대치가 아주 높은 지역은 거의 없다.

 

하지만 최근 1년간 버블지수가 급속히 높아지고 있는 곳들은 투자에 유의해야 한다. 2020320일 기준으로

경기도에서는 수원 팔달구(10.7), 성남 중원구(8.4), 수원 영통구(8.4), 구리(7.0), 수원 권선구(6.3)가 버블지수가

급속히 높아지고 있는 지역이라 하겠다. 이들 지역은 전세가 보다 매매가 상승률이 훨씬 높은 지역이고, 이는

실수요보다는 투자 수요가 많이 늘어난 지역이라는 뜻이기 때문이다.

 

아기곰(‘재테크 불변의 법칙저자)

 

 

[출처] 경기도 투자의 이해|작성자 아기곰